地方の築古アパートを中心に、区分マンションや戸建てにも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
少し前に「入居者が何ヶ月も家賃滞納をしており、警察にお願いしてお部屋に入らせてもらったら、お部屋の中がゴミ屋敷になっていた」という事件がありました。
こちらの件はまだ解決しておりません。
管理会社の方が頑張って入居者の方と何度もコンタクトを取ってくださっているのですが、お部屋を尋ねたら不在だったり、お会いする約束をしても約束時間に現れなかったり、ということが続いています。
そして今回はなんと、別件です。
家賃滞納にゴミの散乱…予兆はあった
実は別のアパートでも家賃滞納が半年ほど発生しており、
こちらも警察立会いのもと管理会社さんが入室してくださったところ、ゴミ屋敷になっており、お部屋には入居者さん不在、という事件がおきました。
実はこちらのアパート、以前ゴミが散乱していたことがあり、今考えるとこの入居者さんがゴミを散らかしていたのかもしれないな…という感じです。
何度かお手紙も家賃滞納の件のお知らせを管理会社さんがしてくださっていたようなのですが、それにも反応がなかったということでした。
この入居者さんは確か物件を購入した時からすでに入居されていた方だと思います。
私も認識していない入居者さんで、購入した時からすでに入居されていたとすると12年以上は住んでいただいているのかな、といったところです。
もちろん入居した時を知りませんので、家賃保証にも入っていただいていないです。
また大きなお金がかかると思うとうんざりしますね…
まさか家賃滞納の上にゴミ屋敷、というお部屋がこの短期間の中で2回も出てしまうとは…何かそういうタイミングなのでしょうか。
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強制執行のために動き出す
弁護士さんとも相談して、裁判にかけ、強制退去という流れになりそうです。
入居者さんが見つかるかどうかは分かりませんが、強制執行ができれば、賃貸借契約を解除することができますので、お部屋の中を掃除して、お部屋をまた別の人に貸すことができるようになります。
とにかく契約を解除するところに漕ぎ着けることが大切ですね。
家賃を滞納されてしまった時の流れを簡単に書いてみると以下のような流れになります。
- 家賃滞納をされたら督促を行う
- 連帯保証人や家賃保証会社へ請求する
- 内容証明郵便で督促する
- 現地を訪ねる
- 賃貸借契約を解除するか検討する
- 解除通知を送る
- 訴訟を起こす
- 明け渡しの強制執行を行う
- 差し押さえの強制執行を行う
今回管理会社さんからご連絡をいただいたタイミングは、現地を訪ねた後でした。
家賃滞納をされていても、お部屋がゴミ屋敷となっていても、
賃貸借契約を解除したわけではないので、勝手にゴミを撤去したりすることはできません。
時間と労力がかかりますが、まずは強制執行をするために、訴訟を起こす準備をしなくてはいけないのです。
もちろんこういった方は支払い能力がない方が多いので、訴訟を起こしたところで自己破産をされてしまえば、今まで滞納されている家賃や、ゴミの撤去費用、クリーニング費用などのかかったお金を取り返すことはできません。
それでも、強制執行ができれば別の人にお部屋をまた貸し出すことができるので、そのために動く、という形になります。
なんだか後ろ向きな作業になりますので、気持ち的には辛いですね…
内容証明郵便とは
今回は管理会社の方が、督促を行い、内容証明郵便も送ってくださっており、
その上でのお部屋の訪問、ゴミ屋敷発覚という流れでした。ご連絡をいただいたのもこのタイミングです。
ここで「内容証明郵便」というものについて少し触れたいと思います。
内容証明郵便とは、
- いつ
- 誰が
- 誰に
- どういう内容の
郵便を送ったか、ということを証明する郵便です。
おもに未払い賃金の督促や契約の解除通知といった場面で利用されるもので、法的な効力があるわけではないのですが、公的に内容を証明することができる郵便なので、裁判時の資料にもなります。
- 自分用
- 滞納者への郵送用
- 郵便局への保管用
の計3枚の催告書を統一させて用意し、送付します。
内容証明郵便を送ると、配達証明書というものももらうことができます。
残念ながら内容証明郵便に法的効力があるわけではないので、これを送ったからといって返済をしてもらえるというわけではないのですが、
それでも裁判時に証拠として提出することができるので送っておくにこしたことはありません。
入居者が「こんな文書は見ていない」と言ってきたとしても、郵便局に確認をすれば、送ったかどうか、ということが確認できるからです。つまり証拠になる、ということですね。
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