地方の築古アパートを中心に投資をしております。
都内にもいくつか区分を所有しているのですが、もう10年ほど前から入居して頂いている方は、最近段々家賃が合わなくなってきました。
巷の家賃を見ているとどんどん値上げされていっていますね〜。
東京都内の主要駅近くの単身用区分で7万円台の家賃設定のものがあるのですが、多分今の相場だと10万円以上にできるな…と思っております。
ですが、大家側からの家賃交渉というのは基本的にできないと思った方が良いです。
家賃の値上げには正当な理由が必要
大家側から家賃の値上げをする場合は、正当な理由が必要とされています。
「家賃収入を増やしたいから家賃あげちゃおう！」みたいな、気分で家賃を値上げするようなことはできないんですね。
借地借家放第32条を見てみると、家賃の増減額請求ができるのは、下記のいずれかの事情が発生し、かつ家賃が近隣にある同じような物件と比べて釣り合っていないと判断される場合です。
- 土地や建物に対する租税、その他の負担の増減
- 土地や建物の価格の上昇や低下、その他の経済事情の変動
具体的に分かりやすく言うと、
- 固定資産税などの物件所有維持費が増加している
- 家賃が相場を下回っている
という場合は大家側から家賃の値上げ交渉ができる可能性があります。
固定資産税が増加している
「賃貸物件の所有に伴って負担する固定資産税が増加したから」というのは家賃の値上げ交渉の理由として認められています。
再開発や人口増加などによって周辺の地価が上昇すると、所有している不動産の土地評価額も上がり、税金も上がる場合があります。
区分マンションの場合は、修繕積立金や管理費が値上げした場合でも、所有コストが値上げしたと言えますので家賃値上げの理由にはなるでしょう。
家賃が相場を下回っている
家賃が相場を下回っている場合も、家賃の値上げの理由として認められます。
長期で入居してもらっている場合は、私のように、「賃貸借契約を結んだタイミングでの家賃相場と、現在の家賃相場が異なる」ということが起きますよね。
また、所有物件の周辺が再開発されて人気エリアになった、といった場合でも家賃相場が上昇したりしますので、このような場合でも相場家賃に合わせて値上げできるかもしれません。
入居者は提案を拒否することができる
基本的に家賃の値上げはオーナーと入居者、双方の合意がないと成立しません。
つまり、入居者が拒否すれば家賃の値上げをすることはできないのです。
しかも、これを機に退去されてしまう、という可能性もあるでしょう。
「そろそろ引っ越しかなぁ」なんてふんわり考えていた入居者であれば、家賃値上げの交渉がオーナー側から入った時点で「では退去します」となってしまいます。
家賃値上げはオーナーにとってもそれなりにリスクがあるものなんですよね。
ほとんどの場合は契約更新のタイミングで家賃値上げ交渉をすることになると思いますので、このタイミングだと退去もしやすいです。
更新した直後はもったいないと思って引っ越さない人が多いですが、更新直前なら退去も選択肢に入りやすいですからね。
家賃値上げの交渉がこじれた場合は訴訟を起こす、という方法もありますが、
そもそも裁判というのは費用の方が高くつくものです。
私も最近何件も家賃滞納や夜逃げで裁判の話があがってきているのですが、割りに合わないなぁとつくづく思っています笑
そう思うと、ほとんどの場合において大家側からの家賃値上げ交渉というのはできないと思った方が良いでしょう。
本当は物件を売りたい…
本当はこの物件んはもう売却してしまいたいと考えています。
ですが、設定している家賃が安いため、このままでは物件の評価額も低くなってしまいます。
そもそも家賃が安いと利回りも低く見えますからね。
そのため、この物件に関しては今の入居者が退去したタイミングで家賃設定を見直し、家賃を引き上げてから、できれば入居付けをして売却したいと考えています。
現状の家賃が安すぎるのもあって、退去がいつになるか分かりませんが…
そもそも入居がかなり長いので、もしかしたらもう退去はしないつもりかもしれません。
この辺りは本当に読めないので困りますね。
都内のかなり良い立地の区分マンションなので、家賃を上げたとしても入居付けはすぐにできると思います。
ですが、そもそも退去してもらえるかどうか、というところなんですね。
インフレによって不動産業界もかなり影響を受けて来たように思います。
所有している物件は住居なのでコロナの影響がすぐに出ることはありませんでしたが、遅れて影響が出てきているように思いますね。