不動産投資を行うときに金融機関に融資を受けることはよくあることです。
日本では借り入れを嫌う人が多いのでキャッシュで買ってしまった方が安心という人もいますが、融資を通すことができればそれだけ規模の大きい物件を購入することができるので収益性も高くなります。
より不動産投資事業を大きくしていきたいのであれば融資を受ることが必須条件になってくるでしょう。
金融機関で融資を受ける場合は、対象となる物件の審査だけでなく、オーナーの社会的属性も融資審査の対象となります。
大まかに言うと
- 物件の担保力
- 賃貸物件の収益力
- 物件オーナーの社会信用度
の3点が融資審査で見られていると言えるでしょう。
物件オーナーの社会信用度というのが今すぐどうこうできるものではないですよね。
それに対して収益物件を選ぶときは融資が通りやすい物件を選ぶことができます。
ではどのような不動産であれば、融資が通りやすくなるのでしょうか？
地震・津波リスクが低い
物件の担保力という面で地震や津波リスクが低い物件に関しては融資が通りやすいと言えるでしょう。
地震大国である日本では物件がこういった自然災害に耐え得ることができるかというところは大きなポイントとなります。
海が近かったり地盤が緩くて建物が倒壊しやすいようなエリアの場合は融資審査が通りにくくなるでしょう。
ハザードマップなどを使って、その物件があるエリアがどれくらい地震や津波などに強いかということをあらかじめ調べておいた方が良いと思います。
関連記事：不動産投資における地震リスクと対策、物件の見極め方
人口の多い都市
これは賃貸物件の収益性というところですね。
どんなにいい物件だったとしてもそこに賃貸需要がなければ収益を見込むことができません。
ある程度人口の多い都市にある不動産の方が融資は取りやすくなります。
金融機関もお金を貸すことできちんと儲けを出そうと思っているわけですから、不動産経営が成り立つのかどうかというところまでしっかり見るわけです。
関連記事：賃貸需要の調べ方！エリアのことを理解して不動産投資しよう
新耐震基準で建てられている
1981年（昭和56年）6月以降建築申請されている物件は新耐震基準で建てられています。
それよりも前に建てられた物件に関しては旧耐震基準となっていますので融資審査が通りにくくなります。
新耐震基準は震度6強から7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準となっていますので先ほど解説した地震リスクもクリアできる物件だと言えるでしょう。
旧耐震基準で建てられている築古物件などはどうしても融資審査が通りにくくなります。
関連記事：古いアパートは地震が不安！耐震チェックのポイントを紹介します
造りがしっかりしている
物件がどのような造りになっているかということも融資に大きく影響します。
- 鉄骨鉄筋コンクリート
- 鉄筋コンクリート
- 鉄骨造り
の場合は融資審査が通りやすくなりますが木造などの造りが弱い物件は融資審査が通りにくくなると思っておいた方が良いでしょう。
この物件の構造は法定耐用年数と関係してきます。
新築の場合の法定耐用年数はそれぞれ
- 木造…22年
- 軽量鉄骨…27年
- 重量鉄骨…34年
- 鉄筋コンクリート…47年
となっているので、それに合わせても短くなる傾向があります。
もちろん法定耐用年数がそのまま融資期間になるわけではなく、新築の鉄筋コンクリートマンションでも最長で30年しか受けることができません。
金融機関側はお金を貸す際、もしオーナー側に支払い能力がなくなったら抵当権を行使して物件を売却し残金を回収します。
そのため法定耐用年数が短い物件の場合は、それだけ物件の価値がすぐになくなってしまうので融資期間も短くなるということなのです。
入居率が3分の2以上
賃貸物件としての収益性を見るためにも入居率も審査対象となります。
入居率が悪い賃貸物件の場合は収益性が低いとみられるので融資したくないと金融機関が考えるのも当たり前のことでしょう。
入居率が3分の2以上は欲しいところですね。
このボーダーも金融機関によって異なります。
あくまで平均的な数字として捉えていただければと思います。
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融資は担当者に左右される
金融機関の担当者によっても融資が通るか通らないかは左右されると言ってよいでしょう。
オーナーと担当者の相性は大事です。
いかにその物件が収益性があると思ってもらえるか、融資を通したいと担当者に感じてもらえるかどうか、というところがカギです。
不動産投資家も投資という観点から不動産を見ていると思いますが、
金融機関の担当者もまた投資という観点でオーダーを見ています。
そこにお金を融資することによって儲けが得られるかどうかということを考えているわけですからね。
つまり物件の良さをアピールするだけではなく、この物件を購入して本当に収益が得られるかどうかというところを客観的な数字を見せながらプレゼンしていく必要があります。
動産投資初心者には特に難しいポイントにはなるかと思いますが、
逆を言えば融資が通らないような物件というのはビジネスとして成り立たないと思われる物件である可能性が高いので金融機関にも動詞の中身を後押ししてもらえる内容なのかどうか見る機会だと思えば
融資制度というのは非常に頼もしい制度なのではないかと思います。
信頼できる担当者と情報交換を密にしながら進めていけると良いですね。
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