地方の築古アパートを中心に投資をしています。
先日、東北エリアに良い物件を見つけ、現地視察に行ってきました。
ネットで掲載されていた物件だったのですが、新着物件として掲載されてからすぐに問い合わせをし、一番手として申し込みをさせてもらおうと思った物件です。
細かく移ろっていく、融資のトレンド
ところが金融機関にお話をうかがったところ、どうにも融資が厳しそう…というお話が。
というのも、やはり物件所在地と同一エリア内に
- 融資をしてくれる金融機関の支店があること
- 弊社の営業所があること
が条件になってくるそうです。
弊社は事務所所在地は東京都内で、
全国に支店がいくつかありますが、東北エリアにはなく、これを機に支店を開設するのはどうか、という考えがよぎっているところです。
支店を開設するにもある程度お金がかかりますし、支店を開設したところで本当に融資が通るかどうか、というところも不明瞭なので、この辺りはまだ熟考しなくてはいけないなと思いますが…
すでに東北エリアにはいくつか収益物件を所有しており、融資を受けて投資をしています。
数年前に購入した収益物件もいくつかあるのですが、その時は融資をしてくださる金融機関がありました。
ところが、今回は物件規模が大きいというのもありますが、どうも融資が難しそうな雰囲気。
同時並行で北海道エリアでも同じくらいの規模の良い物件があったので、こちらも現地視察に行って、「良い！」と思ったので金融機関に融資のことをご相談したのですが、なんとこちらも難しそう。
エリアを問わず、全体的に今は融資が難しいトレンドなのかもしれません。
つい数年前と感覚が違うな、という感じがしますので、本当に短期間でトレンドは移ろっていくのかなと感じます。
ちなみに全国に支店があるメガバンクさんには、今回「一都三県内の物件なら融資しやすいです。」というご回答を頂きました。
どちらかというと地方物件への投資が多かったのですが、これを機に東京近郊の収益物件を検討してみるのも良いのかもしれません。
金融機関は不動産の何を見て、融資を可否を判断しているのか
では、どんな物件だったら融資が通りやすいのでしょうか？
銀行目線のことを考えながら解説してみたいと思います。
いざという時に、対応できるエリアか
物件所在エリアに
- 銀行の支店
- 融資を受ける企業の本店あるいは支店
が存在していないと融資が難しい、というお話を金融機関からされましたが、
つまりこれは、何かがあった時に銀行側が対応できるかどうか、ということです。
返済が滞ったらすぐにその会社に出向くことができるか。
最悪の場合、その物件を差し押さえることができるか。
金融機関は大きなお金を貸し出すことになるので、
もし貸したお金が返って来なかったら…ということを考えるわけです。
価値があるかどうか
考え方は先述したものと同じです。
いざという時に、差し押さえをすれば、貸したお金を回収できるか、ということを金融機関は考えます。
つまり、物件の評価額が貸出額を上回っているかどうか、というところが重要になってきます。
物件の評価には積算評価と収益還元評価がありますが、
基本は積算評価で考えれば良いと思います。
積算評価の出し方はざっくりとですが、以下となります。
積算評価額＝土地面積×当該路線価額＋建物面積×構造毎単価×残存年数／耐用年数
（銀行ごとに考え方が異なる場合があります）
私の場合は地方の築古物件に投資をすることが多いですが、
築古物件の場合は土地値がしっかりしていれば良いのかなと思っています。
坪単価はネットで簡単に調べることができますので、坪単価に坪数をかければ簡単に土地値を導くことができます。
返済に懸念がないか
当たり前ですが、返済懸念がある物件の場合は融資が降りにくくなります。
融資を組んだ時に返済比率が無理のない範囲になっているか、というところがチェックされますね。
返済比率は40%程度であれば安全圏、という話をよく聞きます。
これを一つ目安にしてみると良いのではないでしょうか。
返済比率を安全圏にするためには、
- 金利を低く抑えること
- 自己資金を投入すること
- 期間を長く取ること
など、を意識し、交渉していくのが良いと思います。
合法か
建ぺい率や容積率オーバーなど、違法建築物件の場合は融資は通らないことが多いです。
私も購入しようとした物件の物置が法令に沿っていないということで融資がNGになったことがあります。（物置だけ登記されていませんでした）
さらに、ラブホテルや風俗系のテナントが入居している物件も基本的にはNGになるそうです。
このあたりは注意して購入したいところですね。