不動産投資を始めるにあたって、最初に物件を購入するというところからみなさんスタートしますが、
投資をしたことがない人が最初から購入する物件を選ばなくてはいけないというのはかなりハードルが高いですよね。
投資が成功するかどうか、というのは最初にどの物件を購入するかということで8割決まってしまうと言っても過言ではありません。
そこで今回は、とりあえずこういう物件は避けた方がいい、買ってはいけない、という物件をまとめてみました。
当てはまる物件を検討している人は、改めてその物件を購入して大丈夫か、再検討していただければと思います。
賃貸需要があるかの見極めが難しい物件
例えば私が投資物件を購入する時は、
- 近くにイオンなどの大規模な商業施設がある
- 駅から近い（徒歩5分圏内）
- 近くに大きな企業の工場がある
- 近くに大学がある
といったポイントを重視します。
この要因があれば、入居付けにはあまり困らないだろう、という要因を探すわけですね。
物件を購入する時にこういったポイントをまずは探すようにしてみてください。
学生向けの物件であれば大学が近くにあれば、その大学の学生が入居しやすくなりますし、
地方エリアだとやはりイオンなどの大型商業施設周辺の物件は人気です。
逆にそういった入居付けにプラスになる要因が見つからないような物件は買わない方が良いでしょう。
特に初心者の場合はわからないことも多いと思いますので、できれば最初は「明らかにこれなら入居が決まるだろう」というような物件を探した方が良いです。
物件探しはご縁ですので、焦らずにじっくり探していきましょう。
半年や1年かけて物件を探すつもりでいた方が良いです。
無理に早く購入しようとすると、どこかしら妥協しなくてはいけなくなり、後から後悔してしまうかもしれませんからね。
キャッシュフローがマイナスになる物件
特にサラリーマンの方が副業で不動産投資を検討している場合、不動産業者の方が営業で「返済はお給料で…」というような言い方をされることがありますが、
キャッシュフローがマイナスになるような物件、つまり月々の家賃収入では融資返済ができないような物件は要注意です。
しかも大体そういった案内をされるような物件というのは、満室想定で計算されている物が多く、常に物件が満室であればそこまでリスクが高くないように見えるのですが、
不動産投資において常に満室なんてことはほとんどあり得ません。
もちろん満室を目指して頑張ることに越したことはありませんが、それはあくまで理想であって、空室率が上がってきても回すことのできるキャッシュフローで考えておいた方が良いです。
さらには家賃設定もずっと同じまま、というシミュレーションも多いんですが、
経年劣化とともに家賃は下げていかざるを得ないので、そこもきちんと考えたキャッシュフローでなくてはいけません。
最初からマイナスになるような計算のものは、初心者の方は避けた方が良いでしょう。
関連記事：不動産投資で考えるべきキャッシュフロー、何を計算すればいい？
リフォーム費用の検討がつかない物件
中古物件を購入する時に、リフォーム費用のイメージはやっぱりしておいた方がいいと思うんですよね。
初心者の方にはリフォームにどれくらいかかりそうか、という検討をつけるのはとても難しいことだと思いますが、
それでも、ここは勉強して、なんとなくでもリフォーム費用がイメージできる物件を選んだ方がいいです。
リフォーム費用をそこまでイメージすることができない、というのであれば、
ほとんどリフォームしなくてもそのまま貸し出せるような物件を購入する、というのが安全でしょう。
築15〜20年くらいの物件であれば、かなり綺麗な状態で購入することができる物件も多いです。
クロスの張り替えとクッションフロアを貼る、くらいのレベルでリフォームが完了しそうな物件が理想ですね。
リフォーム費用が思ったよりかかってしまう箇所というのは大抵は水回りです。
キッチンとお風呂とトイレ。
これらを注意して見てみて、大きなリフォームが必要そうではない、と判断できる物件が良いかと思います。
下手するとトイレとお風呂だけで何百万円もリフォーム費用がかかってしまう、みたいなことが結構ありますからね。
トイレは和式の場合、洋式に変更するだけで数十万円かかりますので気をつけてください。
費用を抑えるのであれば、上からすっぽり被せて洋式っぽく使えるようにするカバーもありますので、そういった物を使ってみるのも良いかもしれません。（あまり見栄えは良くありませんが笑）
関連記事：中古物件のリフォームはここにお金がかかる！内見時に見るべきポイント
最初はたくさん物件を見ること
不動産投資初心者の方はどうしても最初は不動産の相場感覚も物件の良し悪しもわからないものだと思います。
なのでまずはネットに掲載されている不動産を「自分が買うかもしれない」という目線でたくさん見てみること。
たくさん物件を見ればなんとなくそこから相場と言われる数字がわかってくるようになりますし、
物件情報にはたくさん写真も載っていますので比較することもできます。
そして気になる物件が出てきたら必ず現地に足を運んで物件を見てみてください。
最初から内見申し込みをしなくても、現地に行って外観をみるだけでもいいのです。
それだけで物件情報と実際ではかなり印象が変わる、という物件にも出会うでしょう。そういう物件も少なくありません。
現地調査が何よりも大切ですので、時間をかけてじっくり不動産を見て周ってください。
関連記事：収益物件を購入する時現地調査で見ておくべきポイント