大家側の都合で、現在の入居者に退去をお願いしたい場合
どのような手順で退去をお願いしたらいいのでしょうか？
- 賃貸として貸している家に事情があって自分が住みたい
- 資産価値を高めるために物件を建て替えたい
- 建物を売却したい
- 家賃滞納者などの問題な入居者がいて困っている
- 都市計画事業などによる立ち退き
などのさまざまな理由で、入居者に退去をお願いしなくてはいけないケースがあると思います。
しかしこれらの理由で実際に入居者を退去させることができるか、というとそうではないんですね。
大家都合での退去依頼には「正当事由」が必要
大家側の都合で退去を依頼するには「正当事由」が必要になります。
正当事由というのは、大家側から入居者に退去を求めることができる一般社会の常識的な理由です。
しかし一般社会の常識的な理由と言っても、どちらかというと法律は入居者に有利になるような作られ方をしており
例えば「建物が老朽化してきて建て替えなくてはいけないから」という理由は一見正当事由となりそうなものの
ほとんどの場合は正当事由としては認められていません。
正当事由は
- 賃貸人・賃借人が建物を必要とする事情
- 建物の賃貸借に関する従前の経過
- 建物の利用状況および現況
を基準として判断されますが、
老朽化は老朽化でも、耐震診断を行った結果、耐震基準を満たしておらず建物が崩れる可能性があるので、安全性を保った住居を提供できない、
というような診断が出れば正当事由として認められるでしょう。
しかし資産価値を高めるための建て替えや、リフォームなどで済んでしまうくらいの老朽化であれば
大家の自己都合となってしまって正当事由として認められない場合があります。
円滑に退去してもらうためには、新居を探すためのサポートや
立退料として金銭的な支援を行うなどのフォローが必要になることが多いです。
関連記事：入居者が退去してから次の入居までの期間はどれくらいを見ておくべき？
通告期間と退去費用の目安
通告は満期の6ヶ月前
一般的な賃貸借契約の場合は、大家側から退去をお願いする場合
原則として期間満了の6ヶ月前には申し入れをしなくてはいけません。
つまり「来月から自分が住みたいのですぐ退去してほしい」というのは無理難題なので通らない、ということです。
退去をお願いする時は長い期間きちんと計画を立てて進めていかなくてはならず
また大家の自己都合の場合は強制退去をさせる、というのはなかなか難しいので
円滑にことが進むよう、感情的にならず慎重に進めていくことが大切です。
退去費用の目安は家賃6ヶ月分
大家側の都合で入居者に退去をお願いする場合、
退去費用の目安は家賃の6ヶ月分が平均的な金額のようです。
ただしこれはあくまで目安であって、法律で決まっているわけではありませんので
入居者と円滑に交渉を進めて、なるべくこの費用は抑えたいところですよね。
立ち退きの申し入れを契約満了の6ヶ月前に入れた上で、3ヶ月などの期間を設け
それ以内に退去してもらえた場合、退去費用をいくらか多めに負担する、というようなやり方をしてみるのも良いかもしれません。
また、トラブルを避けるためにも立退料を払う場合はきちんと退去が完了した後にするようにしましょう。
申し入れをする際にその取り決めもしっかりとしておくと安心です。
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問題のある入居者に退去してもらうことは可能か？
では家賃の滞納などをしている問題な入居者に退去をしてもらう、ということは可能なのでしょうか？
借地借家法は借主に有利にできている
借地借家法は借主を守るような内容になっているため、幾分大家側には少し不利な面があります。
家賃を滞納されてしまった、というような場合でも
入居者の住居を保護するため、大家側から強制退去させることは事実上はできないと考えた方が良いです。
しかし契約違反になるようなことがあれば、契約不履行によって賃貸借契約そのものが打ち切られるので
退去をさせることも可能です。
強制退去をする手順
契約不履行などによって強制的に退去をさせる場合でも、いきなり部屋から締め出すわけにはいきませんのできちんとした手順を踏まなければいけません。
- 内容証明郵便を使い、家賃滞納などの問題行動が改善されない場合は契約が打ち切られる旨を通告
- 問題が改善されない場合は、建物明渡請求訴訟を提訴する（裁判所に訴状を提出する）
- 裁判（最低でも3ヶ月の家賃滞納の事実が必要）
- 強制執行（判決が出れば、強制執行を行うことができるので、その申し立てを裁判所にする）
- 断行（強制的に部屋から荷物を出し、鍵を交換して完了する）
以上のような流れを踏んで、初めて強制退去をさせることができます。
時間も労力もかかるものになりますから
感情的にならず、入居者ともなるべく話し合いをして解決できるように尽力しましょう。
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