地方の築古アパートを中心に投資をしています。
先日、家賃滞納が続き、入居者と連絡が取れなくなってしまって裁判を起こしたお部屋がありました。
連絡が取れなくなっていたので、もちろん裁判にも本人は出廷せず、勝訴。
強制執行権を得ることができました。
こちらの記事には生々しい現場写真が含まれます。
かなり汚いお部屋の写真もありますので、苦手な方はご注意ください。
結局強制執行は無事終了したのですが、残置物が酷く、これを撤去するのにもお金がかかるとのことでした。
すでに裁判を起こして強制執行権を手に入れるところまでで100万円以上発声していたのですが、
残置物の撤去に78万円かかる、とのこと。
地方築古の単身者向けアパートなので、家賃は毎月2.5万円ほどです。かなり安い。
それなのに、一つのお部屋でもう200万円近く赤字が出ています。
お部屋は尿入りペットボトルまみれ
実際のお部屋の中の写真を送っていただきました。
ペットボトルにも中身が入っているのですが、これらは尿入りペットボトルだったそうです。色がすごいですが…
尿が入っていたのはトイレが使えなくなっていたからではないかと思われます。
水道や電気が止められていたのでしょう。
そうするとトイレも流すことができませんからね。
最初に残置物撤去で78万円の見積もりが来た時は写真がなかったので、なんでそんなに高いんだろうと思っていました…
写真を見て納得です。
残置物撤去写真
ワンルームの残置物撤去に78万円なんて！と思っていましたが、
あのお部屋では仕方がないですよね…
ということでお見積もり頂いた金額でお願いし、残置物撤去時のお写真を送っていただきました。
でも壁に穴が空いていますね…キッチンもベコベコになっている感じがします。
現地を見ていないので何とも言えませんが、かなり修繕は必要な気がします。
お風呂は衝撃的ですね。とんでもない汚さです。
これは全取り替えしないといけないレベルかもしれません。
あまりにも壮絶です。
こんなに大きなトラックの中にこんなにゴミが…すごいですね。
自分ではあの部屋から物を全て出すなんてこと到底できませんから、費用はかなり痛手ではあるものの、こうして代行してくださるのは本当にありがたいことです。
こうして無事、残置物撤去が終わりました。
そういえば別のお部屋でも退去申し込みがあって、お部屋の確認に行ったら残置物がかなり残っていたことがありました。
最近はなんだかこういうトラブルが多いですね。
修繕するか、そのまま売却するか
こちらのアパートは6戸のアパートで、今現在の入居2/6戸となっています。
実は入退去が結構頻繁にあったので、この入居者が原因だったのではないかなと今となっては思っています。
私自身は東京に住んでいるので、年に1回くらいしか物件を見に行けないのもあって、お部屋をこんな風にしてしまう人が住んでいたとは気づくことができませんでした。
一時期お部屋の前にゴミが散らばっていたことがあったのですが、外部の方の不法投棄だと思っていたんですよね。
今思えば、あのお部屋の前に散乱していたゴミも、この入居者が捨てたゴミだったのだと思います。
そんな人が同じ建物に住んでいたら怖いでしょう。入退去が続いていたのはそのせいだったのだと思い至りました。
今後ですが、このお部屋をまた賃貸に出せるまでに修繕するとなると、クロスも床もお風呂もしっかり修繕しなくてはいけなくなるので、それなりに費用がかかると思われます。
それに対して、もしこのお部屋をこのままで売却した場合を考えてみます。
この物件を売り出す時の利回りを15%〜20%と考えた場合、
もともと6戸のアパートではありますが、1戸潰れてしまうので5戸のアパートという考え方ができます。
家賃は2.5万円で年間に30万円を生み出すことができるお部屋が1つ潰れてしまっているわけです。
すると30万円÷20%で150万円。
15%の場合は30万円÷15%で200万円。
これが売却価格に影響を与えそうな幅です。
本来売れるはずだった金額から150〜200万円ほどマイナスになりそう、ということですね。
こう考えると、逆に修繕に200万円以上かかりそうなのであれば、そのまま売り出した方が良く、
修繕に200万円かからない場合は、修繕して売却した方がお得、と考えることができるのかなと思います。
修繕に関してどれくらいかかりそうか、ということを見積もりをとってみてから、今後の対応を考えたいと思います。
どちらにせよ、ここには本人はもう居ませんし、残置物も出せたので異臭などのトラブルが発生することもありません。これ以上は悪くならないところまでまず持っていけたのが良かったと思います笑
ちなみにアパートだけでなく、戸建てでもゴミ屋敷が出ました。
こちらの話も別で書いていますので、ぜひ読んでください。