不動産を売却した時には様々な税金がかかってきます。
大きい金額を見るのだけでなく、このような税金などの支出がどれくらいになるのかということをきちんと把握して不動産投資を行わないと
思わぬタイミングで大きな支出がかかってしまい、黒字倒産してしまうということもあります。
税金の知識をきちんと持っていれば大幅に節税をすることもできるでしょう。
そこで今回は不動産を売却した時の税金について解説していきたいと思います。
利益が出た場合に必要な税金
不動産を売却する時には大きく分けて
- 不動産を売却して利益が出る場合
- 不動産を売却して利益が出ない場合
の二つに分けられます
簡単に言えば購入した時よりも高い値段で売却した場合は利益が出ているということになります。
利益が出る不動産の売却を行った際にかかってくる税金が
- 譲渡所得税
- 住民税
です。
譲渡所得税
まず譲渡所得の金額を計算する
譲渡、という言い方が引っかかるかもしれませんが、
不動産を売却することを一般的に譲渡と呼んでいます。
譲渡所得税は文字通り、不動産を売却した時に所得に対してかかってくる税金ということです。
譲渡所得税がいくらかかるのか、というのは譲渡所得、つまり売却益を計算するところから始まります。
譲渡所得は以下の計算式によって求めることができます。
【収入金額−取得金額−譲渡費用】
単純に売却金額から取得金額を引くだけでなく、売却にかかった経費を引くことができます。
売却にかかった経費というのは仲介手数料や印紙代のことを指します。
建物は減価償却を加味
建物を購入した時にかかった費用を取得金額、と書きましたが
建物に関しては減価償却費を加味します。
建物は年月とともに価値が下がっていくものであり、購入金額から減価償却費を引くことによって取得費を求めることができます。
減価償却費は
【建物の取得価格×0.9×法定耐用年数の1.5倍の年数の償却率×経過年数】
で求めることができます。
築年数が長い建物ほどこの減価償却費が大きくなります。
これを加味しないと譲渡所得に大きなズレが生じるので気をつけましょう。
税率をかける
譲渡所得が計算できたら税率をかけて譲渡所得金額を計算します。
この譲渡所得税なのですが、不動産をどれくらい所有しているか、その所有期間によって税率が変わります。
不動産を5年以内に売却した場合は短期譲渡所得とみなされて税率が30%。
不動産を5年よりも長く所有していた場合は長期譲渡所得になり、税率が15%。
ただ、これは実際に物件を持っていた期間と少しことなり、取得に関しては取得日で換算されますが
譲渡に関しては譲渡した年の1月1日で換算されるので、カレンダー上では5年超えの所有期間でも、短期譲渡所得と見なされるケースがあります。
税率が大きく変わってしまう部分なので注意が必要です。
これは短期で売買を行い儲けを出そうとすることを制限するための法律です。
ただこれは全て個人投資家の場合の話であり、
法人の場合は全て法人税で考えられるので、短期譲渡所得などの考え方は不要です。
所得税に関しては不動産を売却した年の翌年3月15日までの確定申告で支払いを行います。
住民税
住民税は住んでいる地域と収入によって異なる税金で前年の所得に対して翌年の納税額が決定される税金です。
売却益に対して課せられる税金ですが所得税の確定申告をしていれば合わせて納税することができ、長期所得の場合は税率が9%、短期所得の場合は5%となります。
所得税の支払いは確定申告時になりますが、
住民税の支払いはそこから3ヶ月後の6月からになります。
所得税と住民税は支払うタイミングが異なるので注意が必要です。
復興特別所得税
復興特別所得税というものがあり、これは2013年1月1日から25年間にわたって所得税にたいして上乗せした形で徴収される税金です。
これは2011年の東日本大震災における被災者支援を目的とした税金で、所得税額に税率2.1%が上乗せされます。
なので譲渡所得税額に対しても2.1%乗じる形となります。
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必ず払う税金
不動産の売却で利益が出る出ないにかかわらずかかってくる税金が
- 印紙税
- 登録免許税
の二つです。
印紙税
売買契約時に貼付する収入印紙に支払う税金が収入印紙税です。
収入印紙税は2020年3月31日まで軽減税率が適用されていますが、これをすぎると印紙税の額が高くなる可能性があります。
売薬金額によって値段がことなりますので注意しましょう。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 100万〜500万以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万〜1000万以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万〜5,000万以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万〜1億以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億〜5億以下 | 100,000円 | 60,000円 |
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登録免許税
物件の所有者が変わる際に登記にかかる税金が登録免許税です。
登記に関する費用は
- 所有権移転や抵当権設定時の登記費用
- ローン残債がある際の抵当権抹消登記費用
の二種類があり、売主と買主双方で連帯して納税義務を負うことになっています。
どちらも支払わなければいけない場合は、前者を買主が、後者を売主が納めるのが一般的です。
抵当権抹消の登記費用は不動産一つあたり1,000円かかるのですが
不動産一つあたり、というのが重要で、土地と不動産は分けて考えられるため、一戸建てを購入した場合2,000円かかる形になります。
不動産を売却する際もいろいろな税金がかかります。
条件を整えることで控除を受けることができる場合もありますので、節税のために調べてみるのも良いでしょう。