土地の権利は所有権と借地権の二つに分かれます。
不動産投資で物件を購入する場合は所有権付きの物件の場合、土地と建物を一緒に購入することになりますが
借地権の場合は建物のみを購入して土地は借りるというような形になります。
この借地権付きの物件で不動産投資を行う場合のメリットとデメリットについて今回は解説していきたいと思います。
所有権と借地権について
所有権は土地を購入すれば発生する権利で土地は自分のものになります。
それに対して借地権の場合は地主から土地を借りて使用する形になるので毎月地代を地主に支払う必要があります。
物件を購入する時に借地権付きの物件の場合はその時点で候補から外すという不動産投資家も多いです。
知識がないと借地権付きの物件で不動産投資を行うのはなかなか難しいことなのです。
関連記事：軍用地に投資するデメリットについて解説
借地権は「旧法」と「新法」で違いがある
借地権についてですが「旧法」と「新法」でかなり内容に違いがあります。
平成4年8月1日に借地借家法が改正されました。
それ以前に設定された借地権は旧法で以降のものは新法と判断しましょう。
ざっくり違いを説明すると旧法の借地権は地主（底地権者）に厳しく、借主（借地権者）に有利な法律となっています。
旧法の借地権の場合は土地の契約期間が建築構造によって異なっており木造で20年、マンションなど堅固な建物で30年が基本となっています。
旧法の場合は借主を守るために地主は正当な理由がない限り借主の希望する契約期間の更新を拒むことができません。
つまり旧法であれば半永久的に土地の権利を存続することができるようになっています。
一方、新法には普通借地と定期借地の二つの借地権があります。
普通借地の場合は旧法と同様に更新を前提にしているので契約を更新すれば土地を借り続けることができるのですが
定期借地の場合は更新を前提にしていないため、期間満了後も土地を借り続ける場合は再契約をする必要があります。
しかしこの再契約は確約されているものではないので地主に拒否されてしまう場合もあるんですね。
つまり新法の中でも定期借地の場合は要注意ということです。
借地権付きの物件で不動産投資を行うのであれば圧倒的に旧法の借地権がおすすめです。
関連記事：不動産用語、セットバックとは？土地を買う時に注意したいこと
借地権付き物件のメリット
価格が安い、利回りが良い
借地権付きの物件のメリットとして一番に挙げられるのは価格が安いということでしょう。
一般的な相場よりも建物価格が2割から3割安いのが普通で、中には6割ほど価格が安くなっているものもあります。
もちろん購入するのも土地ではなく建物だけなので、一般的な所有権のある不動産を購入するよりはかなり安く購入することができるんですね。
価格が安いことによって利回りも高くなります。
東京都心部の物件だと利回りが5%前後が平均で、最近は地方の物件でも20%以上の利回りがある物件はなかなか出ないですが
借地権付きの物件の場合は利回りが30%を超える場合もあります。
諸経費がかからない
不動産は持っているだけで税金がかかってくるものなのですが、借地権付きの物件に関しては不動産を所有していることに対する税金がかかりません。
土地の所有者は地主になりますので固定資産税や都市計画税などは地主に課税されるのです。
土地の取得税もかかりませんし登記費用もかかりません。
後に地主から土地を買い取ることができれば借地権から完全な所有権とすることもできます。
関連記事：不動産投資のランニングコストにはどんなものがある？
借地権付き物件のデメリット
地代が発生する
土地は地主から借りるような形になりますので借地権付きの物件の場合は、たとえ空室が出てしまったとしても地代を払い続けなくてはいけないというデメリットがあります。
固定で必ず資質があるというのは投資においてはリスクになるでしょう。
融資が引きづらい
金融機関が不動産の価値を評価する際は土地が持っている価値を重視します。
建物は経年劣化とともに価値が償却されていってしまうので、いずれは無価値になってしまうからです。
一方土地の場合は劣化という概念がないので、土地付きの不動産の方が評価されるのは当たり前のことです。
借地権のみの不動産の場合は融資を引くのが難しくなってしまうんですね。
また借地権付きの物件の場合は地主の同意がなければ融資の審査を受けることすらできません。
土地の所有権は地主にあるからです。
残っている契約期間が短いと売れない
物件を長期保有するのであれば問題ないのですが、旧法借地権の土地の契約期間は20年や30年と設定されており、その契約期間がたくさん残っている物件ほど価値が高くなります。
逆に言えば残ってる期間が短くなると価値が低くなってしまうんですね。
この場合建物が売れにくくなってしまいます。
建物を新築することで借地権を巻き戻して再設定することができますので借地契約はゼロからのスタートになります。
もしくは底地を買い取ることによって所有権を得れば物件を高く売却することができます。
借地権付きの物件を購入する場合は出口戦略もきちんと考えて購入しなくてはいけません。
関連記事：不動産投資における買付の意味とは？実際に購入する時の手順
初心者には難しい借地権付き物件
今回は借地権付きの物件のメリットとデメリットを解説してみました。
安い価格で物件を購入することができ利回りも高いので借地権付きの物件で不動産投資をするのは魅力的ですが、
権利関係のことはもちろん、所有権のある物件とどのように違うのかということをしっかり把握しておかないとトラブルにつながってしまう借地権付きの物件は
不動産投資初心者が手を出すのはなかなかハードルが高いと思います。
まずはいくつかの物件で賃貸経営をしてみてから借地権付きの物件も視野に入れてみるようにしましょう。
関連記事：不動産投資初心者にはなかなか良い物件は見つけられない？どうしたらいいの？