収益物件を購入する場合、現地調査に必ず行くことになると思います。
たまに現地調査に行かずにマイソクやネットの情報のみで物件を購入する方もいますが、これはオススメではありません。
マイソクやネットの情報をからだけでは知ることができない情報というのがたくさんあります。
収益物件を購入する場合は必ず現地調査に行きましょう。
今回は物件を購入する際の現地調査でどのようなポイントに注目して物件を見ればよいのかということについて解説していきたいと思います。
物件の第一印象
非常に感覚的な部分のように感じるかもしれませんが、物件の第一印象がどういうイメージなのか、プラスのイメージなのかマイナスのイメージなのかということは見ておくべきポイントです。
収益物件を運用していくのであれば、やはりオーナーはその物件に対して愛着を持っていた方が良いでしょう。
利回りが良いなどの条件のみで考えてしまって、物件に対してあまり愛着を持てないような物件だと、うまくいかないことが多いです。
写真で見た物件のイメージとも大きく違ったということもあるでしょう。
ぱっと見たときに自分があまり気に入らない外見の物件なのであれば、少し購入を考え直した方が良いかもしれません。
物件に対して持つ印象というのは人それぞれ違うかもしれませんが、こういった直感的な部分も大切にした方が良いと思います。
マイソクに載っていない立地条件
- 実際に駅から歩いてみた時にかかる距離
- 周辺に嫌悪施設がないか
- 騒音の原因となるようなものはないか
- 悪臭の原因となるようなものはないか
- そのエリアで生活する上で、あると便利な施設が揃っているか
- 夜に駅から物件まで歩いてみて、道が危険でないか
など、マイソクやネットの情報だけでは読み取ることができない立地条件について、現地調査で見ておくべきです。
例えば実際に物件を見に行ってみたら物件の裏手が墓地だった、近くにホテル街があった、などといったことはよくあることです。
そういったマイナスになるような立地条件があると、入居者募集も家賃を低く設定しなくてはいけなくなるので、思ったような利回りを期待することができないです。
関連記事：マイソクの見方を解説！不動産の選別の仕方
空室の様子
マンションやアパートに投資を行う場合は、空室の中も見せてもらうようにするとよいでしょう。
入居希望者が内見する時はお部屋の中を見て決めるわけですから、オーナーも部屋の中を見ておくべきなのは当たり前のことです。
実際に自分がそこに住むとなったらどこが気になるか、という目線で物件を見てみると良いでしょう。
- 日の入り具合
- 水回り
- セキュリティ
- エアコンなどの設備
- 収納の広さ
- クロスなどの汚れ具合
- 床の傷
など。
これらを確認することによってリフォームが必要になるかどうかということも見ることができると思います。
関連記事：アパートの空室が埋まらない理由として考えられるもの
共用部分
共用部分の状態は写真などでは分からないので現地調査に行った時に見ておくべきです。
共用部分が汚くなっていたりポストが汚れていたりすれば管理が行き届いていないことがわかります。
共用部分の中でも注目するべき場所としてゴミ置き場があります。
ゴミがきちんと分別して捨てられているか、ゴミが散乱したりしていないかということを見てみてください。
そういったところがきちんとされていない場合は、管理会社の管理が行き届いていないのと共に、マナーの悪い入居者が多いことが予想されます。
特に外国人入居者がいる場合はごみの分け方がわからずゴミ置き場が悲惨な状況になっていることが多いです。
外国人入居者を受け入れるかどうかというのは難しいポイントではありますが、
とりあえず現状のレントロールを見て、さらにゴミ置き場などの共用部分の状態を確認することで推し量れるものがあるのではないでしょうか。
ゴミ置き場の問題は所有している収益物件だけでなく、近隣の物件とのトラブルに発展してしまう原因になることもあります。
収益物件を購入をする前に、しっかりと確認しておきたい部分です。
不動産業者とのコミュニケーションも大切
収益物件の現地調査をする時に見るべきポイントについて解説してみましたが、物件を見学する時の不動産業者とのコミュニケーションも大切です。
その地域に強い不動産業者なのであれば、今後そのエリアがどのように発展していくのかということについて話を聞くことができます。
現地の不動産業者じゃないと知らない情報というのもあるものです。
例えば地方の不動産だと、近くにある大学が数年後になくなる予定だったり、逆に新幹線の新しい駅ができる、みたいな情報もあります。
もちろん収益物件があるエリアの今現在の状況について知ることも大切ですが、不動産投資は数年後や10年後を見据えて運用していく必要があります。
物件を売却することができるのかということも考えなくてはいけません。
家賃収入である程度収益を上げることができても、物件を売却することができなければ負動産となってしまいます。
不動産を持っているだけで固定資産税や都市計画税などの支出が毎年出てしまうので、先を見通して投資をしていくことが大切なのです。
そのためには地元のことをよく知っている不動産業者とコミュニケーションを取ることが大事だと言えるでしょう。