不動産を購入するときにある重要事項説明。
なかなか不動産売買に慣れている、という人は少ないと思うので、これから不動産を購入しようとしている方向けに、重要事項説明の内容と、チェックするべきポイントについて解説してみたいと思います。
まず全体として、重要事項説明書に基づく重要事項の説明は買主(不動産を購入する人)に対して不動産仲介業者が必ず行わなくてはいけないものです。
重要事項説明は売買契約の当日に行うのが一般的ですが、重要事項説明書は内容が膨大かつ煩雑なので重要事項説明を聞いただけで理解するのは難しいです。
重要事項説明があった後に検討し直す買主もいるくらいです。
なので、可能であれば重要事項説明を聞く前に重要事項説明書のコピーをもらって、内容を確認しておきましょう。
基本的な確認
まず建物取引業法にて、重要事項説明は宅建士が説明しなくてはいけない、という決まりがあります。
重要事項説明をしてくれる担当者が宅建士かどうか、ということは確認しておいた方が良いでしょう。
名刺などに宅建士の記載があるかどうか、というところでも確認することができますし
重要事項説明書の表題部に取引に関与する全ての宅建士の名前が連名で記載されているはずです。
重要事項説明をしてくれる人と重要事項説明書に記載されている名前が違う時は確認しましょう。（異なる場合もあります）
重要事項説明を宅建士ではない人がやってしまっている業者もあるので注意が必要です。
物件の基本情報の確認
購入する物件に関する基本情報の確認があります。
- 所在地
- 間取り
- 構造
- 築年数
など、事前に確認してある情報と相違がないか確認しておきましょう。
また物件に抵当権が付いている場合は、その物件を担保にして売主がお金を借り入れています。
それがきちんと契約書に盛り込まれているか、抵当権が引き渡しまでに抹消されるのか、という部分を確認しておきましょう。
関連記事：相続する不動産に抵当権が付いていたらどうする？注意すべきことは？
法令上の制限の確認
中古物件の場合建物が経ってから法令が変わっている可能性があります。
土地によっては再建築不可であったりする場合もあります。
他にも
- 用途地域
- 建ぺい率
など各種の法令に基づく制限事項がないか、などチェックしておく必要があります。
建て替えをした時に接道義務の観点からセットバックが必要になるケースもあります。
古い建物が立ち並んでいる地域や、周りの建物の敷地が道路に対してデコボコしているような道は、再建築した建物とずっとある建物が混在しているので道がデコボコしているんですね。
こういった地域は建て直しの時にセットバックが必要な建物なので、重要事項説明でも特に注意して聞いておきたい部分です。
関連記事：不動産用語、セットバックとは？土地を買う時に注意したいこと
インフラに関する事項の確認
- 飲用水
- 電気ガス
- 下水の設備
などについても確認が必要です。
特に水回りに関することはきちんと確認しておきましょう。
中古物件の場合、新しく水道を引かないといけないような物件もありますし、井戸水を使っている物件もあります。
井戸水の物件だとサビが出やすかったり、全ての水が止まってしまう、というようなトラブルもおきやすいです。
どうしてもこうしたトラブルが多いと出費も多くなるので、きちんと確認しておきましょう。購入してから後悔するのでは遅いですからね。
関連記事：アパートの水が井戸水！そのメリットとデメリットとは？
その他物件に関する事項の確認
- 道路からの高さ
- 傾斜の有無
- 排水施設の状態
- 付帯設備表
- 物件状況確認書
など、その他物件に関する細かい情報も説明がありますので、これらについても確認しておきましょう。
マンションなど区分所有建物に関する事項の確認
建物一棟ではなく、区分所有で購入する場合はロビーや廊下など、共用部分に関してどのような管理方法なのか、管理者の専任方法についても管理規約で定められています。
専有部分に関してもペットや楽器などの制限があったりするので、こちらも重要事項説明の時にきちんと確認しておきたいポイントです。
契約条件に関する事項の確認その他の事項の確認
その他、代金以外に取り交わされる金銭、例えば
- 手付金
- 固定資産税等清算金
- 管理費等清算金（マンションの場合）
などが確認されます。
手付金に関しては一般的には、買主からは手付金の放棄、売主からは手付金の倍返しで契約を解除できるとする場合が多いですが、こういった細かい条件が異なる場合もあるので確認しておきましょう。
どのような場合に契約解除になるのか、ということも確認しておきましょう。
関連記事：不動産売買契約書を締結する時にチェックしておくべきポイント
今回は重要事項説明書の内容とを説明の流れに沿って解説してみました。
内容が煩雑なこともありますが、大きな買い物ですので不動産業者にわからないところはしっかり聞いて、内容をきちんと理解した上で購入するようにしましょう。