不動産を購入する時に「いくらで買うか」ということは、不動産投資を行う上でとても重要なことです。
不動産購入価格がそのまま利回りにも影響してくるからです。
多くの方が不動産を購入する時に、ポータルサイトなどに掲載されている表面利回りを一つの基準として物件を選ぶでしょう。
利回りは以下の式で計算をします。
年間家賃収入÷物件購入価格×100
つまり、物件購入価格が変わればそれだけ利回りが高くなる、ということですね。
物件情報に記載されているのはあくまで売り出し価格なわけですから、ここから価格交渉をすれば購入価格が下がることもあるわけです。
というか、ほとんどの不動産が価格交渉をして値段を下げて購入されています。
今回は上手に価格交渉をするためにも
- 物件の価格相場を調べる方法
- どのようなポイントで交渉するのか
ということを解説していきたいと思います。
不動産価格相場の調べ方
まずは不動産価格相場の調べ方です。
目当ての不動産をいくつか絞り込むことができたら、どれくらい指値交渉できそうなのか、相場を調べていきます。
類似物件の売り出し価格を調べる
まずは不動産ポータルサイトなどで、類似物件の売り出し価格を調べましょう。
条件として以下のようなものが同条件、もしくは比較的近い数字である物件をピックアップして比較していきます。
- 最寄駅
- 駅徒歩分数
- 間取り
- 平米数
- 築年数
いくつかの類似物件をピックアップして比較してみると、物件の売り出し価格が少し高め、だとか少し安め、みたいなことがわかってきます。
この感覚を持っていると価格交渉がしやすくなるでしょう。
「かなり強気の価格設定にされているから、これくらいは指値しても大丈夫かな？」といったような基準になるわけです。
平米単価や坪単価で調べる
なかなか似ている条件の不動産を見つけることができない場合は、広さが違うけど他の条件がほぼ同じ、という物件の平米単価や坪単価などで比較してみると良いです。
平米単価は物件価格を平米で、坪単価は物件価格を坪数で割ることで求めることができます。
ほぼ同じ条件で、広さだけ違う物件であればこういった比べ方で比べることができます。
類似物件の成約価格を調べる
国土交通省の不動産取引価格情報検索というサイトがあり、これには実際の物件の成約価格が掲載さています。
住所や路線・駅名で不動産を絞り込むことができるようになっていますので、検討している不動産がある付近の物件の成約価格を調べてみましょう。
また土地総合情報システムという国土交通省が不動産購入者におこなったアンケートに基づいて、実際に取引された不動産価格情報を掲載しているサイトもあります。
また、国土交通大臣が指定した全国の不動産流通機構4団体で構成される全国指定流通機構連絡協議会が保有している実際に売買が行われた物件の価格などの情報が提供されいるレインズ・マーケット・インフォメーションというサイトもあります。
こちらの方は物件が特定されないように多少情報が曖昧にされていますが、価格相場を調べる時には良いサイトです。
これらネットで調べられる情報とは別に、不動産仲介業者にお願いして類似物件の成約価格を調べてもらうこともできます。
「価格交渉をする時の参考としてちなみに…」みたいな形でお願いしてみると良いでしょう。
路線価を調べる
物件の路線価は路線価図で調べることができます。
路線価というのは相続税などの計算の時に地価を評価する時に利用するもので、公示地価の8割を目安に国税庁が価格を定めているものです。
土地についての価格にはなりますが、建物に関しては償却してしまうのでゆくゆくは価値がゼロになってしまうものの、
土地についてはずっと価値を保ち続けられるものになります。
もし災害や家事などで建物がなくなってしまった時にどれくらいの価値がある不動産なのか、ということも調べておくと良いでしょう。
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価格交渉をする時のポイント
類似物件がどれくらいの価格で成約しているかということがわかれば、価格交渉もしやすくなると思います。
また、物件の気になるポイントを挙げて交渉すると価格が下がりやすいです。
- 高額のリフォーム費用がかかりそうな場所がある
- 長く売れ残っている物件である
- 残置物がある
などといったポイントです。
ですがあまり大幅に指値交渉をしすぎてしまったり、やり方を間違えると売主が気を悪くしたり、仲介業者との関係性が悪くなる場合もあります。
あまりに大きく値下げをしようとすると「論外」と思われてしまうわけです。
こういったところは感覚を育てていかなくてはいけない部分なので難しいとは思いますが、仲介業者の担当者の方に相談するような形で進めていくと良いでしょう。
あくまで仲介業者は売買のサポートをしてくれる方なので、足並みを揃えて指値交渉をした方が良いです。
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