不動産投資を始めるとき、一番重要になるのが物件探しです。
投資の内容の8割以上がこの収益物件探しの段階で決まってしまうと言っても過言ではありません。
しかしこれから不動産投資を始めようと思っている投資初心者の方からすると、「何もかも初めてなのに物件購入の時点がそんな大部分が決まってしまうのは怖い」と思われるでしょう。
だからこそ、不動産投資を始める前になるべく情報収集をして、収益物件探しも納得のいくものにしなくてはなりません。
今回は不動産投資を始めるときの収益物件の探し方について、なるべく投資初心者の方に合わせて解説をしていきたいと思います。
どんな不動産投資をしたいか考える
まず収益不動産を探し始める前に、自分がどのような不動産投資をしたいのか、ということをしっかりと明確にしておくことが大事です。
何も決めずに不動産を探そうとしても時間と手間の浪費になります。
一口に不動産投資といっても色々な物件がありますし、やり方、不動産との関わり方もいろいろ。専業大家もいればサラリーマン大家もいるし、日本では家賃収入を目的とする人が多いですが、中には転売による売却益を狙う人もいます。
自分がどれくい不動産に時間と手間をかけられるのか、どういった目的で投資をしたいのか、ということを改めて考えてみましょう。
それを明確化するために、まず最初に決めておきたい項目を説明していきます。
地方か都心か
まずはどのエリアで収益物件を購入するか、ということを決めていきましょう。自分が住んでいるエリアからどれくらい遠くの物件まで扱えるか、という事も考えた方がいいです。
物件は購入したら終わりではありません。管理会社に管理をお願いするにしても、自分で物件をこまめに見に行ったり、管理会社にも定期的に顔を出してコミュニケーションをとることが大事です。
そのため、あまりにも自分の生活圏から遠い物件を選んでしまうと、管理が大変になります。
地方物件は利回りが高いものが多いですが、それだけで決めてしまうと自分が大変になってしまいます。
できれば投資初心者の場合は、自分の所縁のある土地（以前住んでいた場所、今住んでいる場所、仕事などで通っていた場所）が良いと思います。
地域によって違う事が不動産業界にもたくさんあります。
東京の場合は2年で更新料をとるのが当たり前ですが、実はこれは全国共通ではありません。更新料を取らない、という地域も多数存在します。
降雪地帯では雪対策で思わぬランニングコストがかかることがありますし、暑い地方では湿度が高すぎてカビが生えやすく、経年劣化が早い、みたいな問題があることもあります。
自分がこまめに通うことができるエリアで、ある程度土地勘があるところがおすすめですね。
関連記事：不動産投資におけるエリアの選び方について
ワンルームか共同住宅か
ワンルームか共同住宅（マンション、アパート）かによって投資スタイルもかなり違います。
都心のワンルームであれば利回りはそこまで期待することはできません。ですが需要は安定してあると言えますから、長く堅実に投資したいのであればワンルームも良いでしょう。
それに対して地方の中古アパートなどはかなり利回りが高いです。とはいえ共同住宅の場合は常に空室率を常に気にしなくてはいけないので、手間も心配事も増えます。
これも、自分の生活の中でどれくらい不動産に時間を割くことができるか、ということに左右されると思います。
関連記事：投資するならワンルーム？ファミリータイプ？どっちがいいの？
具体的にどれくらい利益を出したいか
不動産投資でどの程度の利益を出したいのか、ということも具体的に決めておいた方がいいです。
そりゃ誰でも儲かれば儲かるだけいい、と思っていると思いますが、現実的に考えて、自分が割くことができる時間と手間にある程度比例してくるでしょう。
投資の場合は、どれくらい元手となるお金があるか、というところも重要です。
100万円からスタートするのと1000万円からスタートするのではかなり収益性が異なってきます。
年金程度に儲けたいのか、それとも早期リタイアできるレベルで収益を出したいのか。これも明確にしておきましょう。
とにかくネットを漁る
まずはとにかく不動産ポータルサイトをたくさん見て、相場観をつけることが大切だと思います。
最初は表面利回りを基準に物件を選定していく形で良いでしょう。
気になった物件があったら物件詳細を掘り下げて見ていきます。
不動産業者に聞いてみる
これはあまり初心者向けの方法ではないのですが、ある程度投資に慣れているオーナーは懇意にしている不動産業者がいるので、そこから情報を得ています。
実はポータルサイトに掲載されている収益物件というのは、すでに多くのオーナーのもとに情報がいっていて、それでも売れなかった、いわゆる売れ残り物件なのです。
良い物件はまずポータルサイトに載せる前に、懇意にしているオーナーに情報を持っていく、というのが常なんですね。
最初はダメ元になるとは思いますが、良い物件がないか不動産業者にも聞いてみましょう。
運が良ければ、サイトに載っていない物件も教えてもらえるかもしれません。
現地を歩く
内見申し込みをする前に現地を見に行ってみます。
現地を見るだけでわかる情報ってたくさんあるんですよね。
治安が悪くないかとか、ゴミ捨て場の状況を見れば管理会社がしっかり管理をしているかどうか、ということも把握することができます。
近くに嫌悪施設がある場合もあります。
現地はしっかり見てから、その上で内見をする物件を決めましょう。
関連記事：収益物件を購入する時現地調査が見ておくべきポイント
内見をしてから指値交渉、購入へ
内見をする物件についてはほぼほぼ購入を決める前提、というタイミングで良いと思います。
内見をしてよほどのことがない限りは、1週間以内の目安で指値交渉をして、購入へと進んでいきます。
交渉で希望の値段にならない場合は、あまり妥協はせずに次の物件探しに移った方が良いでしょう。
関連記事：不動産投資利益を左右する指値交渉について