不動産投資と言うとアパートやマンションをイメージする方が多いと思いますが戸建の物件に不動産投資を行うことも可能です。
今回はこの戸建てに不動産投資をするメリットとデメリットについて解説していきたいと思います。
戸建てで不動産投資とは？
戸建て投資は一戸建ての住宅を購入して賃貸として貸し出す投資の仕方になります。
戸建てに投資するからといってマンションやアパートと異なるわけではなく、基本的には家を所有してそれを賃貸に出すという形になりますのでやっている内容は同じです。
ただ戸建てで行うということでアパートやマンションに投資するのとは違ったメリットデメリットが出てきますので、それについて解説していきます。
不動産投資を戸建てから始めるメリット
少額資金で始められる
新築の物件だとなかなか難しいですが、中古の戸建てであれば数十万円程度から購入できる物件もあります。
さすがに数十万円という値段の戸建だと地方の物件だったりかなり築年数が経っていたりするものになりますが、少しグレードを上げても数百万円で買えるものもあるんですね。
つまり初期費用にあまりお金をかけずに不動産投資を始めることができるというわけです。
お金が貯まってからじゃないと不動産投資ができないと思っている方が多いと思いますが、投資は早く始めた方が複利の効果も出ますので利益を出しやすいんですね。
あまり資金がないけれど不動産投資を始めたいという方は戸建投資から始めてみるというのが良いのではないかと思います。
関連記事：不動産を購入する時にかかる初期費用、その内訳について解説！
戸建ては入居期間が長い
平均居住年数ですが戸建ての方がやはり入居期間が長くなっています。
基本的に戸建ての賃貸で契約をする人は、一戸建てに住みたいというファミリー層。
小さなお子さんがいて近所迷惑になってしまわないように戸建てに住みたいと思われる方が多いようですね。
単身者に比べると圧倒的にファミリー層の方が平均居住年数が長いです。
利回りが高い
戸建て物件は価格が安いため利回りも10%から20%といった高い利回りのものを見つけることができます。
これは不動産の価格が安いから、自然と利回りが高くなるということです。
ワンルームマンション投資では管理組合費や修繕積立金などの固定費が毎月かかりますが、戸建投資の場合はそういったものがほぼ必要ありません。
支出も少ないので、高い利回りのまま運用していけるということです。
売却価格を想像しやすい
戸建ての場合は土地に対して立っている建物が小さいですよね。
アパートやマンションになってくると一つの土地にたくさんのお部屋が立っているので、建物部分の占める割合が不動産の中で大きくなりますが、
戸建ての場合は一つの土地に対して一戸建っているような形なので、不動産全体で見たときに土地の割合が大きくなります。
そのため建物部分と土地部分で考えた時に価値を計算しやすく、建物の価値がゼロになった場合土地としての価値がいくらあるのかということをすぐに割り出すことができます。
将来的に戸建てを売却することになった時に土地の値段があるって言うとあればその値段で売ることができると想像できます。
不動産投資を行う上では購入する時に出口戦略を考えることも大切なことです。
関連記事：不動産投資における物件売却の適切なタイミングとは？
不動産投資を戸建てから始めるデメリット
大体リフォームが必要
安い戸建てというのはほとんどの場合、必ずリフォームが必要になってきます。
リフォームの知識がある程度ないと、お部屋を見た時にどこを直すのにどれくらいの費用がかかるかということをイメージすることができません。
そういった場合物件を購入してからいざリフォームしてみたら、思ったよりもリフォーム費用が多くかかってしまい、想定していた利回りで運用することができなくなってしまったということが多々あります。
これが戸建て投資を行う上で一番多い失敗例と言っても過言ではないでしょう。
流通が少ない
そもそもアパートやマンションに比べると戸建て物件というのは流通が少ないので、物件を探し出すのも難しいですし売却する時に買い手を見つけるのも難しいです。
きちんと需要がある場所で投資をしないと、売りたいのに売れないという状況になってしまうでしょう。
空室リスクが高い
アパート投資など複数のお部屋がある場合と違い、戸建投資の場合はお部屋がひとつしかありませんので家賃収入はゼロか百かという世界になってしまいます。
ぬか漬けができない場合は全く家賃収入が入ってこないということになりますので、そういった意味で空室リスクは高いと言えるでしょう。
再建築不可が多い
安く売りに出されている戸建て物件は再建築不可という物件であることが多いです。
再建築不可の物件というのは今立っている建物を壊したら建て替えをすることができないという物件です。
リフォームすることは可能なのですがもし建物が古くなってしまった場合、売却をする時に解体して土地だけ売っても、再建築が不可で建物が建てられないので売れない可能性が高いです。
安い物件を見つけてもすぐに飛びつくのではなくどうしてその物件が安くなっているのかということをきちんと考えるようにしましょう。
関連記事：再建築不可の物件は売却できる？なるべく高く売るには？
戸建て投資だけで儲けるのは難しい
どうしても不動産投資規模が小さくなってしまう戸建投資の場合は買い進めるスピードも遅くなってしまいますし、家賃収入も一部屋分しかありませんので、短期間で大きな利益を出すというのは難しくなります。
一番最初は戸建てで買ってみるというやり方も良いと思いますが、ゆくゆくは不動産投資規模は大きくして行けた方が利益を出しやすいと言えるでしょう。
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