「お！この物件相場よりも安いぞ！」と思ってよくよく見てみると、「告知事項あり」という文字が…ということがあると思います。
私もつい先日、物件を購入しようと思って売り物件を見ていたのですが、まさにこういうことがありました。
賃貸物件を探している時の「告知事項あり」というのはだいたい事故物件、という意味で多くの人が理解していると思いますが、
売買の場合はまた少し観点が異なってくると思います。
自分がその物件に住むわけではないですから、事故物件でも正直そこまで問題ではないと思いますが、
ではその物件を相場よりも割安で購入できた場合、賃貸に出した時にどのような弊害があるか、ということを考えていかなくてはいけないですよね。
告知事項ありとは
購入者の意思決定を左右するような重大な欠陥がその物件にある場合、買主に対して売主がその欠点を伝えることがあります、ということを記載しなくてはいけません。
この欠点のことを不動産業界では「瑕疵（かし）」と言います。
不動産業界では物理的な不具合だけでなく周辺の環境なども含めて瑕疵と呼ぶことがあります。
また宅地建物取引業法第35条では以下のようなことが定められています。
「購入者等が売買等の意思決定をする上での重要な判断材料を（中略）契約が成立するまでに説明しなければならない」
これが告知事項ですね。
大きく分けて4種類ある告知事項
告知事項は大きく分けて4つの種類があります。
- 物理的瑕疵
- 心理的瑕疵
- 環境的瑕疵
- 法的瑕疵
です。
物理的瑕疵
物理的瑕疵は建物の傷や損傷などのことを指し、
- シロアリ被害
- 雨漏り
などが内容になることが多いです。
また珍しい例ではありますが土壌汚染や地球の中に障害物が含まれている、耐震性能の不足、と言ったこともあります。
心理的瑕疵
物理的瑕疵とは違って目に見えない瑕疵が心理的瑕疵です。
- 過去に自殺があった
- 殺人事件があった
- 火災や死亡事故が発生している
というような内容です。
いわゆる事故物件としてよく言われるものですね。
自然死の場合は心理的瑕疵に当たらないとされていますが、賃貸物件の場合は前入居者が自然死も含めて何らかの理由で死亡している場合は次の入居者に対してその事実を伝えなければならないとされています。
賃貸の時は気をつけたい部分です。
また自然死でも、発見が遅れてしまって体液が染み出してしまっていたり臭いが残っているというような物件もあります。
こういったケースの場合は特殊清掃が行われていることが多いですが、それでも臭いが取りきれないというようなことがあるんですね。
またその他にも
- 土砂崩れ水害などの災害があった土地
- 土地の権利関係者との紛争があった
- 周辺に墓地や反社会勢力の拠点がある土地
なども心理的瑕疵として挙げられます。
ただこれらは告知をするかどうかというのは線引きが難しく、告知を行わず後に裁判に発展してしまっているケースも多くあります。
環境的瑕疵
- 周辺に嫌悪施設（風俗店や反社会性力の拠点など）がある
- 異臭や騒音などで公害が発生する
といった物件は環境的瑕疵のある物件とされます。
物件を購入することを検討している場合は、現地に赴いて周辺を散策してみるのがおすすめです。
また昼と夜でも街の印象というのが大きく変わるものですので、できればどちらの時間帯でも散策しておくと良いでしょう。
法的瑕疵
法律によって物件の活用が制限されているような不動産は法的瑕疵のある物件とされます。
- 都市計画法や建築基準法によって制限のある不動産
- 再建築不可物件
- 接道義務違反
- 建築法違反
といった内容です。
「告知事項あり」以外の表現
告知事項ありという表記以外にも以下のような表記がされていることがあります。
- 瑕疵物件
- 訳あり物件
- 事故物件
- 建築制限あり
など。
実は告知事項有りの物件でも不動産広告などに掲載する義務というものがなく、契約時の重要事項説明でやっと告知事項を知るということがあります。
告知事項ありの記載がなかったとしても、瑕疵がないか、中古物件を購入する時は担当の不動産業者の方に質問しておいた方が良いでしょう。
極端に相場よりも価格が低い物件などはこういった瑕疵が隠れていることが多いです。
また一部リフォーム済みとなっている物件は、瑕疵を隠そうとしてリフォームを部分的に行っている場合もあります。
修繕履歴を見て気になることがあれば質問してみるようにしましょう。
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収益物件購入時に注意したいこと
不動産投資は安く買って高く売るというのが基本ですから告知事項ありの物件が全てよくないということではありません。
むしろ物件を安く買うことができるチャンスとも言えます。
その瑕疵が物件にどのような影響をしてくるのかということを考えて購入するとよいでしょう。
例えば事故物件でも、強盗が入っている物件なんかは、その物件自体が強盗に入られやすい作りだったり環境である、という場合があります。
空き巣に狙われやすい物件の作りというのはあって、周りに隠れる場所がいっぱいあったり構造的に空き巣に入りやすいというような理由があるのです。
単純に自殺があったというレベルの告知事項であれば、気にしない人も多いので良いですが、犯罪が起きやすい物件であれば、購入は控えたほうが良いでしょう。
物件を購入して何年位運用しその後いくらくらいで物件を売却できれば良いと思っているのかということを具体的にイメージすることで、その収益物件を購入しても良いかどうかという判断がしやすくなるかと思います。
告知事項ありだからといって早々に物件を購入することを諦めるのではなく、安く買えるチャンスだと思って色々考えてみると良いかもしれません。