物件を購入しようと検索をしていると相場よりもかなり安く購入することができる物件を見つけることができます。
よくよく見てみると再建築不可の物件である、といった経験、みなさんもされたことがあるのではないでしょうか。
この再建築不可物件はどのような物件なのでしょうか。
再建築不可物件を購入するメリットデメリットについて今回は解説していきたいと思います。
再建築不可物件とは
土地に建物を建設する場合建築基準法という法律に従って一定の制限を受けます。
再建築不可物件とは、この建築基準法の基準を満たすことができない物件のことです。
この建築基準法ができる前に建設されている建物もたくさんあり、既に建っている建物に関しては建築基準法が後からできたので、建築基準法が出来上がったのと同時に取り壊すというわけには当然いきませんから、現在は既存不適格建築物という形で残っています。
これらの既存不適格建築物は条件によっては現在経っている建物を壊すと際建築することができません。
再建築不可物件の具体例としては以下のようなものが挙げられます。
- 敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していない
- 敷地が建築基準法上の道路に2m以上接しているが敷地の間口が2m未満
このような条件にあてはまる物件に関しては建物を取り壊して立て直しをするということができません。
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再建築不可物件購入のメリット
とにかく価格が安い
再建築不可の不動産は土地の利用価値資産価値が非常に低くなってしまいます。
そのため近隣の類似物件に比べると、かなり安く購入することができるというのが最大のメリットかと思います。
リフォームはOK
建物を壊してしまって建て直すということはできないのですが、再建築不可物件でもリフォームやリノベーションをすることは可能です。
そのため築年数的にまだ保つ物件なのであれば、安く購入することができますし、その上でリフォームやリノベーションなどを押して価値を高めるということも可能なのです。
固定資産税が安い
資産価値が低くなってしまう再建築不可物件は固定資産税評価額も低く設定されます。
そのため毎年かかってくる固定資産税や都市計画税、さらには相続の時にかかる相続税や贈与税なども割安になります。
再建築不可物件購入のデメリット
建て直しはできない
あまりにも築年数が経ちすぎているボロ戸建てなどの場合は建物を取り壊して立て直しをするということができません。
また地震などで建物が倒壊してしまった場合もその土地にはもう建物を建てることができないというデメリットがあります。
再建築不可の物件を購入する際は必ず、出口の事を考える必要があります。
何年その物件を所有するのか、その年数所有することによって売却する時にいくらくらいで売却できると想定するのか。
細かく決めておいた方が良いでしょう。
それらから逆算してリフォームにいくらかけるのかということも計算します。
ローンが使えないことが多い
どうしても価値がかなり低くなってしまう再建築不可の物件だとローンを組んで購入するということはほぼ不可能だと考えた方が良いでしょう。
そのため現金一括購入という形になるかと思います。
不動産投資を続けていって徐々に規模を大きくしていきたいという方にとっては、金融機関から融資を受けることが前提である方も多いと思いますので、投資のスタイルに合わない場合もあるでしょう。
売りにくい
再建築不可物件の最大のデメリットはやはり売るのが難しいということです。
格安で手に入れることができてリフォームもして賃貸として貸し出すことができ数年物件を所有したとします。
一見成功をしたかのように見えるかもしれませんが、数年物件を所有することによってさらに築年数を重ねることになります。
それによってより売るのが難しい不動産になっていくということは間違いありません。
その築年数で再建築不可の物件を買ってくれる人がいるかどうかということを常に考えなくてはいけないのです。
先ほどローンが使えないため現金購入になるという話をしましたが、自分が物件を売る時は購入を検討してくれる方も同じ条件であるということも意識しなくてはいけません。
再建築不可物件を現金で一括購入を探さなくてはいけないのです。
再建築不可物件はメリットも多いですがデメリットも多く、不動産投資初心者にはかなり扱いの難しい物件であるということが分かるかと思います。
再建築不可物件を購入する場合は
- 建物の躯体部分に問題がないか
- 近所との境界線は明確か（境界線が明確でない場合は隣地の地権者に立ち会ってもらって境界線を確定する）
- どの程度リフォームをすることができるのか、またそれにいくらかかるのか
ということをしっかりと確認しましょう。
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