不動産投資を始めようと思っている方にぜひ行ってほしいシミュレーションについて今回は解説したいと思います。
特にある程度年収があって不動産投資を考えている方に多いのですが、物件を見ないうちに購入してしまったり、全く自分の土地勘のないエリアで最初の物件を購入するという方がいます。
しかも新築マンション投資に多いですね。
年収があって属性が良いからこそ融資も通ってしまうのだと思うのですが、実際現地に行かないままに不動産を買うなんていうのは絶対にやってはいけないことです。
土地値を調べる
まずは物件を見る時に利回りと金額を見ると思いますが、その筋を見てある程度良いなと思う物件が見つかったら物件の土地にを調べます。
「エリア名 土地値」で調べるとだいたいそのエリアの土地の値段を拾ってくることができるでしょう。
坪単価が出てくることが多いと思いますので、物件情報に出ている坪数にかけてみて計算します。
できれば売買価格の半分以上は土地の値段が欲しいところです。
というのも、建物というのは経年劣化によってどんどん価値が下がっていきます。
土地の値段が低いと年数が経つことでほとんど価値のない不動産になってしまうのです。
逆を言えば土地の価値がそれなりに高ければ、築年数がたっても不動産自体にある程度価値が残ります。
事故物件の場合は建物を壊してしまって土地だけ売却するということもできますので、やはり土地にどれくらい価値があるかということはとても重要です。
関連記事：アパートを建てるための土地の広さはどれくらい必要？
家賃相場・競合物件・空室率を調べる
キャッシュフローの計算をする前に家賃相場が本当に正しいのかどうかということを計算していきます。
仲介業者が出している表面利回りというのは数字が盛られていることも少なくありません。
設定している家賃が少し高すぎるなという場合もありますし、単純に利回りの計算が合わないということもあります。
なので改めて家賃相場を調べた上で計算をし直す必要があります。
エリアの家賃相場は賃貸ポータルサイトを検索すれば出てくるでしょう。
家賃相場が分かったらポータルサイトを使って実際に物件を調べてみるということもやってみてください。
同じ家賃でどのような物件が借りられるのかというのをシミュレーションしてみます。
競合物件として出てくる物件はどんな物件でしょうか？
本当に同じ家賃で貸し出した時にその物件と戦っていけるでしょうか？
このシミュレーションはとても大切で、実際に入居を検討している人が辿る道でもありますので実際に自分で体験しておく必要があります。
実際に自分の物件を検索するとしたらどのようなソートをかけるのかということも見ておくと良いですね。
- 駅徒歩何分
- 2階以上
- 駐車場代込み
- 築年数何年以内
- オートロック
- バス・トイレ別
などが、検索される条件になります。
それを満たしている競合物件と設備や外観内観など比べてみてどうかということを調べてみましょう。
またポータルサイトではエリアの需要なども見ることができます。
関連記事：賃貸需要の調べ方！エリアのことを理解して不動産投資しよう
キャッシュフロー計算をする
実際に設定している家賃が現実的な家賃なのであれば、その家賃で利回りを計算しなおしてみましょう。
仲介業者が提案してきている資料に載っている利回りと数字が異なる場合が多々あると思います。
またキャッシュフローの計算シミュレーターはネットで検索すると色々なものが出てきますので実際の数値を入力して計算してみてください。
修繕に関しては10年ごとに100万円の大規模修繕がかかる仮定で入力してみると良いと思います。
関連記事：不動産投資で考えるべきキャッシュフロー、何を計算すればいい？
徒歩分数を計算する
仲介業者が提案してきている資料に書いてある徒歩分数も間違っていることがあります。
グーグルマップで構いませんので目的地を入力して駅までの徒歩分数を出してみてください。
また国土地理院が出している実際の場所の高低差を調べることができるツールもあります。
徒歩分数は短くても急な坂があったりなどする物件は少し印象が悪くなりますよね。
実は現地に行く前にもここまで調べることができます。
関連記事：不動産投資をする時の場所選びの仕方
現地周辺で見ること
しっかりと不動産投資をされる方は朝と夜、平日と土日などで条件を分けて物件を見に行かれます。
それくらい何度も不動産を見に行っても良いくらい現地を見るということは大切なことです。
駅から不動産まで実際に歩いてみるのはもちろん不動産の周りにどのような施設があるのかということは歩いて調べたいところです。
歩いているとどのような人たちが住んでいるのか、またそのエリアの物件が埋まっているのかどうかということも窺い知れます。
近くのアパートやマンションなどを見てみて窓にカーテンが掛かっていれば入居はしていますが、空室っぽいお部屋がいくつもあるようなエリアだと危険ですね。
今回は不動産投資をする時に物件を購入する際行った方がいいシミュレーションについて解説してみました。
やりすぎなくらいシミュレーションをした方が良いでしょう。特に不動産投資で初めて物件を購入するという方は入念なシミュレーションが必要です。
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