今回は駐車場ビジネスについて考えていきたいと思います。
不動産投資に興味はあるけれど、最初から物件を購入して投資するのは怖い…駐車場あたりから始めてみよう、という方は多いのではないでしょうか？
しかし個人的には物件を購入して行う不動産投資と駐車場ビジネスは全く違うもののように感じています。
色々な角度から、駐車場ビジネスについて、改めて考えてみたいと思います。
駐車場の種類
駐車場は大きく分けると
- 月極駐車場
- コインパーキング
の二つの種類に分かれます。
月極駐車場
月極駐車場では利用者と利用契約を結び、毎月賃料を受け取ります。
時間貸しではないので、駐車スペースが明確に分かれば良く、敷地の舗装や機械の導入が必要ないので簡単に始められますし初期投資が少なくて済みます。
一般的には地元の不動産会社で入居者募集、駐車場管理をしてもらいます。
コインパーキング
時間貸しになるコインパーキングでは機械の導入が必要になります。
多くの場合、専門業者に機械のリースをしてもらったり、管理を任せるような形にして、その管理費を差し引いた部分が収益になるといった構図になるでしょう。
駐車場ビジネスのメリットデメリット
駐車場ビシネスのメリットデメリットについても整理しておきます。
メリット
- 初期費用が少なく、すぐに始められる
- 狭小地や変形地など土地活用が難しい土地を活用できる
- 建物が建っているわけでっはないので災害リスクが小さい
- あとから別のものに変えることもできる
特に月極駐車場の場合はコンクリートに舗装しない場合も多く、駐車場ビジネスから方向性をシフトする時にも土地を再利用しやすいというのもメリットかなと思います。
まずは駐車場としてやってみる、ということがやりやすいかもしれません。
デメリット
- 固定資産税の減税対象にならず、相続面でも優遇措置がない
- 2階建てや3階建てなどにできないため、土地の利用効率は高くない
- 収益性は低い
どうしても駐車場は収益性が低いため、「これからどんどん不動産投資事業を拡大していきたい」という考えてで不動産投資を始めようと思っている方には向かないと思います。
投資規模を大きくしていきたいのであれば、もう少しリスクをとって収益性の高い投資を行なった方が良いでしょう。
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参入障壁が低いのが怖い
個人的に駐車場ビジネスが怖いと思っている一番の理由として参入障壁が低い、ということが挙げられます。
自分にとっては参入障壁が低いということはメリットになりますが、自分がすでに駐車場ビジネスを展開した後だと、これはデメリットにもなってくるでしょう。
自分が「この場所は駐車場が少ないから、ここで駐車場を始めたら儲かるかもしれない」と思って駐車場経営を始めたとして、同じように考えていた人が同じエリアで駐車場経営を始めることだってあるのです。
あるいは、あまり競合のことは考えておらず、とにかく土地が余ったから土地活用を何かしらした方が良いだろう、くらいの軽い気持ちで駐車場経営を始める人が近くで出てくるかもしれません。
地主なのだとしたら、「固定資産税をペイすることができるくらいの儲けでいい」と考えている可能性もあります。
それに対して「ローンを返済しなくてはいけない」だとか「初期投資分を回収しなくてはいけない」という状況で自分が駐車場経営をしていたらどうでしょうか？
近くにできた駐車場の値段を見て値段設定も細かく変えなくてはいけないのが駐車場ビジネスですから、こう考えると「自分ではコントロールできない部分」に大きく影響されてしまうものだな、と感じるんですよね。
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コロナでどれくらい影響を受けている？
コロナで駐車場ビジネスも大打撃を受けているようです。
どうしても外出自粛期間中は人の移動が制限されていましたので、特にコインパーキングでは影響が大きかったようですね。
売り上げが3〜4割程度落ち込んでしまった、というところも多くありました。
しかし逆に影響をあまり受けていなかったコインパーキングもあったようで、これは工事関係業者の利用が多いコインパーキングでした。
再開発エリアや、ハウスクリーニングなどが多く発生する住宅街などでは、日中工事関係者が利用しているということです。
それに対して商業施設の近くだったり、飲食街の近くにあるコインパーキングは影響を受けやすかったようです。
やはり外的要因にかなり振り回されてしまうのが駐車場ビジネス、という印象が拭えません。
これからは自動運転も一般的になってくるでしょうから、そうなると駐車場というものそのものの形態がどうなるのか、というところも不安であります。
自家用車を保有する人の数が今後どうなっていくのか、という部分も注目したいですね。