賃貸経営で重要になってくる短期解約違約金。
これを設定することで、入居付けで不利になってしまうのでは？と思うオーナーの方もいらっしゃるかもしれませんが、
基本的には短期解約違約金を設定するのは一般的ですし、メリットもあります。
今回は賃貸経営をする時の短期解約違約金について、そのメリットとともに解説してみたいと思います。
短期解約違約金とは
オーナーは入居付けをするにあたって様々な費用をかけていますよね。
退去があると修繕をしてハウスクリーニングなども行い、原状回復を行います。
さらに入居付けをするにあたって管理会社に広告費を支払っているというオーナーもいるでしょう。
通常は原状回復費用というのは、入居者が故意に物件を傷つけたりしない限りはオーナー負担となります。
住居というのは生命に関わるものですから、どうしても借りる側を守る法律になっており、オーナーの立場は弱いんですよね。
新規入居にあたってオーナー側に負担があるのにもかかわらず、借り手が短い期間で退去をしてしまった場合、オーナーは入居のためにかけた費用を損してしまいます。
そこでオーナーを守るために設定されるようになったのが短期解約違約金です。
短期解約違約金は入居者が短い期間で退去してしまった場合に発生する違約金で、契約書上の特約として設定することができます。
関連記事：オーナー側のアパートの原状回復費用、何にどれくらいかかる？
短期解約違約金の相場
短期解約違約金の相場は大体家賃の一ヶ月程度で、非常に短い期間で退去してしまう場合は家賃の二ヶ月分、としているところもあります。
一年以内に解約した場合は家賃の一ヶ月分、といった特約としているところが多いでしょう。
特に礼金0円やフリーレントのように、初期費用などを抑えて入居できるようにしている物件に関しては、この短期解約違約金を設定している物件が多いです。
関連記事：原状回復に関する特約が無効となってしまうのはどんなケース？
短期解約違約金を設定する際の条件
短期解約違約金を設定する場合は、以下の内容が守られている必要があります。
・「契約書」に借主の負担額が明確に記載されていて、双方が合意していること
・その内容が信義則に反して不合理な内容でないこと
・短期解約違約金の金額が不当に高額でないこと
違約金などについては消費者契約法で定められており、消費者が一方的に不利益を被らないようにしなければいけません。
そのため、短期解約違約金についても、契約書の中に特約がきちんと記載されており、それが妥当な金額である必要があります。
また署名と捺印があって初めて契約は有効となり、契約違反があった場合違約金の支払い義務が生じます。
双方が合意している必要がありますので、通常は重要事項説明時に入居者に短期解約違約金について説明を必ず行います。
どのような理由であっても、入居者の都合で短期で退去する場合は、上記の条件が満たされていれば、入居者には短期解約違約金を支払う義務があります。
ちなみにオーナー都合で退去してもらう時はまた話は変わってきますので注意してください。
関連記事：オーナー都合で退去してもらう時の立ち退き料相場と交渉方法
短期解約違約金を設定するメリット
ではここからは短期解約違約金を設定するメリットについて、オーナー目線で解説してみたいと思います。
予期せぬ原状回復費用の負担が軽くなる
「せっかく入居が決まったと思ったのにもう退去になってしまった…」ということ、賃貸経営をしているとよくあるものですよね。
そういえば私もファミリー物件が決まったから長く住んでもらえるだろうな、と期待していたら離婚ですぐに退去になってしまった…ということがありました。
短期間の入居であっても新規の入居付けをするのであればハウスクリーニングは必要にあんりますし、もし短期でも入っていた方の使い方があまりよくないと原状回復費用がかさんでしまうことがあります。
そういった予期せぬ原状回復費用を補填するために、短期解約違約金を使うことができます。
入居付けにもお金がかかりますから、リスクヘッジとして短期解約違約金は設定しておいた方が良いでしょう。
短期退去の防止策になる
実は「最初から短期で退去しようと考えいる入居者」も一定数います。
色々理由はあるとは思いますが、オーナー側としては「短期で退去する予定なら入居してほしくない」と思うものですよね。
基本的に日本の不動産は家賃収入が収益の大半をしめるような構造になっていますから、いかに安定して長期で住んでくれる入居者を探すか、が大切なのです。
なのできちんと短期解約違約金を設定しておくことによって、最初から短期で退去しようと考えいる入居者をふるいにかけることができます。
短期解約違約金のおかげで、多くの入居者は「違約金がかかるうちは退去はやめておこう」と考えるでしょう。
空室期間を長く出さないためにも、短期解約違約金の設定は重要なのです。
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