不動産投資をする上で色々なリスクはありますが、恐ろしいリスクの中の一つとして空室リスクがあるでしょう。
せっかく不動産を購入しても、入居者が入ってくれなければ家賃収入を得ることができません。
空室リスクを負わないように、空室対策も色々ありますが、
そんなことより何より大切なのは「空室リスクの高い物件を買わない」ということです。
ではどんな物件が空室リスクが高いのか？を見ていきましょう。
周辺環境が良くない
周辺環境はとにかく大事です。
お引っ越しをされたことがある方ならわかると思いますが、内見をする時は駅に着いたところから内見が始まっているんですね。
- この駅、アクセスがいいな
- 本屋さんがあっていいな
- ここのパン屋さん美味しそう
といったことを考えながら駅を出て、物件に向かって歩いていきます。
車で内見をする場合は、道を見ながらどんなお店があるのか、をじっくり見ています。
そうやって「ここで暮らすこと」を想像しながら入居検討者は内見をするわけですね。
だから周辺環境はとても大切なのです。
カーテンを開けたら墓地がある、だとか、近くにパチンコ屋や風俗店がある、といった場所だとどうしても空室リスクは高くなります。（こういったお店などは不動産業界では嫌悪施設と言われます）
また、スーパーが近くにあるか、ということはとても大切です。
日々のお買い物をどこでするか、ということは一番確認しておきたい部分でもあるからです。
個人的な体感ですが、地方の場合はイオンが近くにあるかどうかということが入居率にかなり大きな影響を与える気がしますね。
関連記事：一棟アパートの投資はどんなところが大変？経験をもとに話します
ファミリータイプ
ファミリータイプの物件はどうしても流動性が低いため、単身者向けの物件に比べると空室になった時に埋まりにくい、というのがあります。
ただ、これはエリアによるところも多いです。
例えば札幌エリアなんかはワンルームの供給があまりに多く、広告費2ヶ月や3ヶ月というのが当たり前になっています。
ワンルームと比較するとファミリータイプの方が流動性は低いですが、
供給は少ないので、逆に埋まりやすいという地域もあるんですね。
これは投資エリアのことをしっかりと分析して考えた方が良いポイントです。
一度入居してもらえれば、ファミリータイプの方が平均居住年数が長い、というメリットもありますしね。
築古物件
築古物件は新築や築浅に比べるとやはり空室リスクは高くなります。
ただ家賃下落率が低い、というのは築古の良さでもあります。
どうしても新築や築浅は築年数の経過とともにガクッと家賃を下げないと入居が決まらない時期がやってきますが、
築古の場合はすでに家賃が下がりきっているところからスタートで、その後もあまり家賃を下げていく必要がありません。
ただ注意したいのは、家が傾いていないかどうか、というところです。
人間は1度の傾きでも頭痛や吐き気、めまいなどの症状が出てしまう人がいます。
人によりますが、傾いているのが気になる人は一定数いるんですよね。
そして簡単な傾きならまだしも、基礎から持ち上げて修繕しないと…というような傾きの場合はそれだけで100万、200万というような金額になってくることもよくあります。
例えば築古の安い戸建てを買ったのに、傾きを修繕するために購入金額の何倍ものお金がかかってくる…なんてこともあるわけです
関連記事：不動産投資で築古物件を購入する時に気をつけるべきこと
地方の場合：駐車場がない
地方の場合はやはり車社会なので駐車場がないというのは致命的ですし、
駐車場がないことで管理を担当してくださっている担当の方が紹介しづらくなってしまう、という話はよく聞きます。
物件にそもそも駐車場がないのであれば、近くの土地を購入して駐車場として使う、というようなことまでやるケースもあります。
とにかく地方物件では駐車場は命だと思って下さい。
担当の方に紹介してもらえなかったら、そもそも内見自体も入りませんからね。
都心の場合：駅から遠い
都心の場合は逆に車社会ではありませんので駐車場は重視されませんが、逆に今度は駅からの距離が重視されます。
強いのはやはり駅徒歩5分圏内。
10分を超えると急に内見者が減ります。
バス停が近くにあればまだフォローしやすいとは思いますが、
もし都心で不動産を購入するのであれば、やはり駅に近い物件の方が空室リスクはおさえることができるでしょう。
色々空室リスクのポイントをお話しましたが、
実は物件のポイントだけでなく、「管理会社との関係性」も大きく空室リスクに関わってきます。
結局、物件を紹介してくださるのは管理会社の方であって、管理会社の方が「紹介したい」と思ってくれるかどうか、というのも大事なポイントです。
日頃からコミュニケーションをしっかり取ることを心がけ、管理会社の方の意見にも耳を傾けるようにしましょう。