不動産投資においては、収益をあげる、ということももちろん大切なことですが、
支出を減らす、ということもとても大切なことです。
いかに出ていくお金を少なく抑えることができるか。
今回は電力の面から、支出を抑えるためにできることを考えていきたいと思います。
最近は電気代の高騰がニュースになることも多く、きちんと見直しておかないとランニングコストが跳ね上がってしまう可能性もあります。
電力会社の切り替えを検討
電力はもともと東京電力や関西電力といった既存の電力会社の独占市場でしたが、
2016年から電力が自由化され、新電力と言われる新規の電力会社がたくさん参入してきています。
これらの新電力は既存の電力会社よりも安く、
既存の電力会社もこれらの会社に対抗するために割引を用意したり子会社を作ったり、健全な競走が生まれていてよかったなと思っています。
アパート経営をされているオーナーさんの場合は、
共用部の電気代はオーナー負担となりますので、新電力に切り替えた方がコスト削減になる場合があります。
規模の大きいRCの場合はより顕著でしょう。
しかし新電力は、電力使用量が少ないと逆に割高になる、という会社もありますので注意が必要です。
それぞれのお部屋の電気に関しては入居者さんのご負担ですので直接オーナーには関係ありませんが、
新電力に詳しくないという入居者さんは多いでしょうから、切り替えると安くなるかもしれません、というご案内はしてあげても良いかもしれませんね。
結局入居者が考えるのは総合的な満足度ですから、家賃が安くても電気が高い！といって退去してしまう可能性もありますよね。
さらに新電力会社では、駆けつけサービスなどを付帯しているものもあり、
自主管理で運営されている方なんかはこういったサービスは助かるのではないかと思います。
現在の電力使用状況や、他の電力会社に変えた場合のシミュレーションなどしてみて、
あらためて電力会社を見直す、というのはまずおすすめしたいことです。
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電子ブレーカーの導入
賃貸物件で使用している機器は、
- エレベーター
- 給水ポンプ
- 機械式駐車場
などが挙げられると思いますが、これらの機器は連続して長時間稼働しているわけではないので、
電気容量を契約容量よりも少なく変更する、ということでランニングコストを下げることができる場合があります。
設備容量に関わらず、機器が稼働する際にブレーカーを流れる電流の値をもとにブレーカー容量の大きさで契約をする主開閉器契約（ブレーカー契約）というものに変更することで、契約容量を下げることができる場合があるんですね。
エレベーターなんかは使用中に止まってしまったら危険ですから、通常は余裕を持たせて電気料金も高くなってしまうのですが、
電子ブレーカーを導入すると最大限効率よく使用できるように制御することができるようになります。
もし切り替えを行う場合は、電子ブレーカーは海外製の粗悪なものもありますので、
きちんとした保証があり、信頼のおける業者に任せるようにしましょう。
また、これはエレベーターや機械式駐車場などがある規模の大きい物件の場合に電力を削減する方法です。
戸建てや小規模のアパートの場合はあまり関係はありません。
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電気をLEDに変更
主に共用部の電気の話ですが、
照明器具をLEDに変更することで節電が可能です。
設置費用はかかってしまうのですが、規模の大きい物件であれば、LEDは寿命も長いのでどこかでペイできる、という場合もあります。（物件規模や予定所有年数にもよりますが）
例えば廊下の蛍光灯は20w〜30wの消費電力が一般的ですが、LEDにすることで9w程度まで下がります。
消費電力が半分になりますので、共有部が多い規模の大きい建物の場合はランニングコストを抑えられる可能性があるのです。
業者に依頼する時は、提案内容の中で、照明の点灯時間に着目することを忘れないようにしてください。
照明がついている時間は半外の廊下であれば夜18時〜朝8時くらいまでの14時間程度が一般的ですが、
稀に点灯時間が24時間で計算されていることがあります。
その場合は節電効果として予想される数値が大きく変わってしまいますので、業者からの提案内容も細部まで確認した上で、本当にLEDを設置した方が良いのか、ということを判断してみてください。
工事代も含まれているかどうか、ということも確認した方が良いです。
基本的には蛍光灯からの変更の場合は本体から変更することになり、ある程度先行投資が必要になりますので、所有期間の中で本当にプラスになるのか、ということは見極めなくてはいけません。
物件によりますので、必ずLEDに変えた方が良い、というわけではありません。