不動産投資を行うときに目指したいのはやはり満室経営ですよね。
利回りを考える時最初は表面利回りで考えると思いますので、満室想定時の数字を見て物件の購入を検討することになると思います。
不動産業界の人からすると、満室経営は「夢のまた夢」みたいな空気が漂っていることがあるのですが、満室経営は決して現実的でないということではないと思います。
対策をきちんと行って目指していけばちゃんと満室経営を行っていくこともできます。
今回は満室経営を目指すにあたって、どのような対策を行うことができるのか、ということを解説したいと思います。
怪しい物件を買わない
まず物件購入段階の話ですが、満室にすることができなさそうな物件は買わないというのが鉄則です。
どんなに利回りが良い物件でも、満室にすることができなければ実質利回りの数字が大きく変わってきます。
表面利回りが良い、つまり価格の安い物件に騙されないようにしなくてはいけません。
これまでの入居付けがうまくいっているかどうかを知るために、物件購入検討時はレントロールをしっかりと分析することも大切です。
物件を売却する時に合わせて知り合いや家族を住まわせて満室経営に見せかけるような手法もあります。
物件を購入する時はきちんと現地まで赴き物件を見てみて、ガスメーターが動いているかどうかまで確認するオーナーもいるほどです。
関連記事：地方のアパートに投資！購入時に見ているポイントとは？
管理会社の言いなりにならない
管理会社はあくまでも管理をすることが仕事になるので、早く入居してもらえばそれでいいという考え方がどうしても先に来てしまうところがあります。
そうするということで早く家賃を下げようといったアドバイスをしてくる管理会社も多いのですが、すぐに入居付けできれば良いというわけでもないのがオーナー側の本音ですよね。
家賃設定を下げればそれだけ今ありますし、1度下げた家賃はあげるのがほぼ不可能と考えていいでしょう。
そういったことを考えると、管理会社がしてくれるアドバイス全てにOKというわけにはいかないということが分かると思います。
満室経営はもちろん目指すべきですが、数字には常にシビアな考えを持っていなくてはいけないと思います。
関連記事：家賃設定をする時にオーナーが考えること
広告料を上げる
客付け会社に対して物件の入居を決めてもらえた時に報酬として出す広告料（AD）を家賃の2か月に設定するなどして少し多めにしておくことで、客付け会社の士気も上がり入居が早く決まりやすくなります。
広告料に関しては単発でかかるものであり継続的にかかってくる費用ではないので、どうしても入居付けがなかなかうまくいかない物件に関して広告料を上げるなどして対策するのは良い方法だと思います。
関連記事：不動産投資をする時に知っておきたい広告料の仕組み！相場はいくら？
大学にお部屋紹介をしてもらう
学生向けの物件の場合は、大学側にお願いをして物件の広告を掲載してもらうということもやっていました。
大学に通うために地元を離れる学生向けに大学側が物件の斡旋をしているということがしばしばあります。
そういったところにコネクションを持って物件を紹介してもらうといった形なのですが、これはどこでもできるというわけではなく、やはり不動産業者の方や大学側との繋がりもあったりします。
ただそういう例があるので、学生向けの物件を取り扱っている場合はそういったことができないのかどうかということを不動産業者に相談してみるのも良いでしょう。
関連記事：不動産投資で中古ワンルームと都内に購入！メリットデメリットを解説
物件を頻繁に見に行く
入居付けのに苦労している物件があるのであれば物件を頻繁に見に行くということも大切なことだと思っています。
物件を長らく見ていないと物件の敷地内で雑草が生え放題になっていたり、管理がずさんになっているところがあったりすることもあります。
内見に来た人が良い印象を持ってくれるためにはどのようなことをすればいいのかということを、実際の物件を見て考えることが大切でしょう。
物件の周りも見ておくことが大切です。
周辺に新しくできたお店は潰れてしまったお店はどのようなお店だったか？類似物件はどのような対策をしているのか？
実際に物件があるエリアを歩いてみて気づけることもたくさんあります。
関連記事：アクセントクロスとは？リフォームでお部屋の雰囲気をガラッと変える
設備を充実させる
競合物件との差別化を図るために設備を充実させるということも満室経営のためにできることのひとつでしょう。
最近では新型コロナウイルスの影響もあっておうち時間が増えていますので、宅配ボックスが付いている物件が人気があるようです。
社会情勢も考えて物件の設備を充実させていきたいところです。
関連記事：空室対策のための設備、ウォシュレットの取り付けについて
繁忙期に力を入れる
繁忙期前に管理会社に最近の動向を聞きに行くなどしてコミュニケーションを密にとることも大切だと思います。
繁忙期に向けてどのような対策ができるかといった話し合いもすることができるでしょう。
また管理会社と密にコミュニケーションを取ることによって物件の存在を忘れないでもらえるという利点もあると思います。