不動産投資をする時に悩むのが、築浅物件と築古物件、投資するならどちらが良いのか、というポイントだと思います。
今回は築朝と築古のそれぞれの特徴を踏まえながら、この問題を考えていきたいと思います。
築浅と築古、その定義は？
築浅と築古、特に定義が決まっているわけではありません。
ただ、投資業界で考えるのであれば、肌感覚ですが、築10年以内は築浅と考えて良いのではないでしょうか。
一般的には建築後5年以内の物件のことを築浅と言うようですが、投資物件として出てきて築10年とかなら「かなり浅いなぁ」と私は思います。
築古というのも特に定義が決まっているわけではないのですが、
一般的には築30年をすぎたものが築古と呼ばれることが多いようです。
こちらも私個人の感覚で言うと、築40年以上の場合は築古、という感じがしますね。
築20年〜30年くらいだと、まぁそこまで築古というほど大変な物件じゃないように思います。
築20年ちょっとのアパートも所有していますが、これくらいだとまだまだ綺麗ですね。
きっと不動産投資にあまり興味がない方からすると築20年も築10年もそんなに見た目的には変わりはないのではないでしょうか。
もちろん管理をしっかり行っていればの話ですが…
関連記事：不動産投資で築古物件を購入する時に気をつけるべきこと
利回りは圧倒的に築古が良い
利回りで言うと圧倒的に築古が良いです。
地方の築古アパートなんかを見ていると、未だに利回り20%超え、というような物件が結構あります。
もちろんこれは築古の方が安く買えるから、というのが大きく影響しているでしょう。
新築には新築ブランドがありますので、新築というだけで高い値段で売れます。
ですがそれが中古になってしまうと途端に金額が下がる。
これは日本の強い新築信仰がそうさせている感じですね。
築浅の方が幅は小さいものの、同じことが言えると思います。
関連記事：20%〜30%！地方高利回りの不動産を見る時に考慮しなきゃいけないこと
実際築古の方が儲かるか、というと難しい
では利回りが高いから築古の方が良いのか、というと、これも一概には言えないのが難しいところです。
利回りが高くても、築古物件の場合は修繕費が莫大になることがあります。
また、都心に比べるとどうしても空室率が高かったり、家賃設定にも限界がありますので、あまり表面利回りを鵜呑みにはしたくないですね。
私の場合は、築古物件を購入する時は修繕履歴も確認して、
できるだけ大規模修繕が必要にならないような物件を選ぶようにしています。
それぞれのお部屋のリフォームも、そこまでお金をかけなくてもできるようなものが望ましいですね。
築古物件の方が利回りは良いのですが、実際に現地に物件を見にいってみて、本当に空室を埋められる物件なのか、どれくらいリフォームが必要なのか、ということは確認し、
物件情報に出ている利回りを信じすぎないで、改めて自分でシミュレーションし直してみる、というのが大切かなと思います。
大体は家賃設定が高くなりすぎていたりして、利回りがもう少し下方に修正されます笑
関連記事：不動産投資をする時にやっておくべきシミュレーションまとめ
築古は融資が引きにくい、売りにくい
築古物件はどうしても融資が引きにくいというデメリットがあります。
融資が通ったとしても、融資期間が短かったり、思っているよりも金額が少ない、ということもあります。
いっそのこと現金で購入してしまうという手もありますが、レバレッジを効かせることができるのが不動産投資の良さでもありますので、
現金で購入すると旨みがかなりなくなってしまう、というのがネックですね。
そして自分が購入するのに苦労する物件というのは、結局売る時も買主にとって面倒な物件である、ということです。
何年か所有して物件を売却する、となれば、自分が購入した時よりも築年数は古くなります。
その上でもまだ購入してくれる人がいるか、ということを考えて物件を購入しなくてはいけません。
築浅の物件であれば、例えば築10年のものでも10年所有して築20年ですから、これくらいの年数なら全然売れる気がしますよね。
築古だと例えば築40年で買ったら、10年所有すると築50年です。
なかなか売るのが難しくなる、というのは数字を見るだけでもわかるでしょう。
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どういう投資をしたいか、タイプにもよる
築浅の方が利回りは低くなりますが、築古に比べると手間はかからないと思います。
大規模修繕の目安は10年〜15年に一回ですので、築10年くらいで大規模修繕は割と最近やっている、みたいな物件が狙い目かと思いますね。
あまりリスクをとらずに投資したい、あるいは、本業があって副業的に投資をしたいという方だったら築浅の方が良いかもしれません。
逆に、リスクをとってもチャレンジしたい、リフォームなども自分で考えて色々やってみたい、という方は築古は手応えがあって良いと思います。
これは投資スタイルの問題で、どちらが良いというよりは個人の好みかなとも思います。
初めて不動産投資をする、という方は、自分がどういう方針で投資をしていきたいのか、ということを最初に整理しておくと良いかもしれませんね。
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