地方の築古アパートを中心に、戸建て、区分マンションにも投資をしています。
不動産投資歴は10年を超えました。
今回は不動産投資をする時に知っておきたい人口の話です。
みなさんは自分が投資している不動産があるエリアの人口をすぐに思い浮かべることができるでしょうか？
大体の都市人口を把握しておくと、「このエリアは人口が○万人くらいだから、これくらいの規模だな」という感覚が掴めてきます。
これからはどんどん人口が減少していく日本ですが、その中でも不動産投資を続けていくために、これは大切な考え方なのではないかなと思っています。
都市別に見る人口
都市別に人口を見てみたいと思います。
東京都
東京都は全都道府県の中で2040年まで人口が増加し続ける唯一の都道府県です。
2040年以降初めて減少傾向となる見込みだそうですが、2020年時点で日本の全人口に占める割合は11.1%。
ちなみに2050年には13.8%に増加することが予想されています。
日本の人口自体は減っていきますが、その中で東京の人口は上がっていくため、このような数字が出ているということですね。
2024年現在は1418万人です。
札幌市
北海道で一番人口の多い札幌市は2024年の人口が196万人となっています。
札幌の不動産投資は広告料3ヶ月がもう当たり前になってきている、なんて話がありますし、ワンルームは供給過多になりすぎていて、なかなか難しいと聞きます。
人口が多いところの方がもちろん需要もあるのですが、結局は需要に対する供給がどれくらいか、というところでバランスが決まってきますので、人口が多ければ良いということではないんですよね。
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仙台市
例えば東北エリアで人口が多いところで言うと、仙台市は109万人です。
地方都市としてはかなり人口の多い方だと思いますね。
仙台もなかなか供給過多だとは聞いています。
盛岡市
盛岡市の人口は2024年現在で28万人です。
少なすぎず、地方アパート投資をするならちょうど良い人口感かなと思います。
現在の人口と合わせて、将来的に人口がどのように変化していきそうか、ということも考えて不動産投資ができると良いかなと思いますね。
どんどん人口が減っていきそうな地方都市の場合は、あまり長期で不動産を持つのは危険です。
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人口10万人以下の都市に投資する人は少ない
私の周りでは人口10万人以下の都市に投資をする人は少なくなってきています。
個人的な考えではありますが、ここがボーダーラインかなと思うんですよね。
人口が10万人以下になってくると、色々なデメリットが生まれてきます。
業者が少なくなる
まず、人口が少なくなると、内装などの修繕を担当してくれる業者が少なくなります。
業者を探した時に、そのエリアでは1件しか担当してくれるところが見つからなさそう、ということもあります。
そういった場合、競争が働かなくなりますので、どうしても修繕費用が高くつくことが多いんですね。
もちろんその業者さんとうまく付き合っていかないといけなくなりますから、交渉もしにくくなるでしょう。
そういったやりづらさが出てくるのが、人口の少ない都市です。
管理会社を変えられない
当然歳の規模が小さくなれば、不動産管理会社も選べなくなってきます。
管理会社とうまくいかなくなった時に、別の管理会社に乗り換えるという選択肢も無くなってくるというわけです。
出口で困る
不動産を売却するとなった時、人口の多い都市であれば、収益物件として売却することも、住居として売却することも可能でしょう。
ですが、人口が少ない都市だとなかなか買い手が見つからず、なかなか不動産を売却できない状況が続く、ということがあります。
買うのは簡単でも、売ることができない。
不動産投資は購入だけでなく売却のことも考えなくてはいけませんので、人口が少ない都市だとここが難しくなります。
観光地になっていない
人口が10万人以下の都市になると、観光地としても機能していないことがほとんどです。
そうなると、その都市が外からのお金を稼ぐ手段がありません。
人が外から来ない都市だと、財政的にも厳しいというのがあります。
そして都市そのものにお金がないと、道が整備されなかったり、駅が廃止になったり、ひどい時は電車が廃線になることもあります。
ちなみに私も昔、投資をしていたエリアの近くの鉄道が廃線になりました。
工場エリアに投資をしていたら大きな工場が潰れたこともあります笑
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ある程度人口がいる都市の方が投資しやすい
結果的にやはりある程度人口がいる都市の方が投資はしやすいんだと思います。
人口が多いということは競合も増えるということではありますが、自分自身も業者の選択肢が増えたり、出口戦略を立てやすいという恩恵を受けることができます。
自分があまり縁がなかった地域で不動産投資を始めるのであれば、ぜひこういった人口についても注目してみてください。