別荘などの不動産を共有名義で持ったり、
不動産を夫婦の共有名義で持ったりすることもありますよね。
お金であれば別々に持てばいいので分かりやすいですが
土地や建物を複数人で共有名義にするとどのような扱いになるのか、難しいところです。
思わぬ税金がかかってきたり、共有名義にしてしまっているからこそ出来なくなることもあります。
不動産を共有名義で持つことによって生じてくるメリット・デメリットについて紹介していきたいと思います。
不動産の共有名義とは
不動産の名義には
- 単独名義
- 共有名義
の二つがあり、言葉通り、一人の名義で不動産を持つのは単独名義と言います。
共有名義は複数人で不動産を持つことになりますが、
登記上二人の名前を書いたからといって必ずしも持分の価値が半分半分になる、というわけではなく
二人の出資額に比例して持分が変わります。
5000万円の不動産を妻が2000万円、夫が3000万円負担するなら、
それぞれ2/5と3/5の持分になる、ということです。
持分のことを共有持分、と呼び
原則として出資額と比例した持分となるため、一人で購入しているものを誰かと共有名義にする、ということは原則的にできません。
夫が5000万円全額を出資して購入した物件を、妻と共有名義にする、とうことはできないんですね。
仮にそのようなことがあった場合は、贈与とみなされて贈与税がかかってきます。
共有名義のメリット
住宅ローン控除がそれぞれ受けられる
共有名義で不動産を購入することによって、それぞれが住宅ローン控除を受けることができます。
もちろんこれは共有者が収入がある場合の話ですが、
収入があれば、所得税と住民税が減税対象となります。
住宅ローン控除というのは住宅ローンの年末残高の1%が10年間減税されるという制度です。
共有者がみな収入があるのであれば、
それぞれの収入に応じて住宅ローン控除を受けることができますので、
単独名義で不動産を購入するより減税額が大きくなります。
ただ、それぞれが住宅ローン控除を受けるためには
それぞれ別の住宅ローンを組むか、同じ住宅ローンを組む場合は「連帯債務者」となる必要があります。
ただ住宅ローン控除は受けられますが、それぞれが住宅ローンを組まなきゃいけないので
登記するための費用が多くかかってしまう、というのはデメリットかもしれません。
相続税が節税できる
もし共有者の一人が亡くなってそれを相続する、ということになった場合
例えば夫がなくなり、それを自分の子供に相続させることになった場合は
不動産全体ではなく夫の持分に対してのみ相続税がかかります。
先の例のように、5000万円の物件で夫の出資額が3000万円だった場合は
亡くなった夫の持分である物件の3/5の評価額に対して相続税がかかってきます。
いっきに不動産全体の評価額に対して相続税がかかるわけではないので、
単独名義で不動産を持っている場合よりも相続税を節税することができるんですね。
売却時にそれぞれ控除が受けられる
居住用財産の買換えの特例、というものがあり
不動産を売却した時に、譲渡益に対して3000万円の控除を受けることができます。
共有名義の場合は、それぞれがこの控除を受けることができるので、
高額な不動産を売却する場合は大きく節税することができます。
共有名義のデメリット
売却しにくくなる
共有名義で不動産を持った場合は、不動産は自分一人のものではなくなります。
そのため、共有している全員の同意を得ることが出来ない限り、不動産を売却することができません。
特に多いのが、新築の物件を夫婦共有名義で購入したけれど
離婚することになり、一方は「売却したい」と言っているけれど一方は「このままここに残って生活するので売却したくない」と意見が食い違ってしまう、というケースです。
共有名義を単独名義に変更するためには金融機関への連絡と承認が必要になりますし、
それまでそれぞれが組んでいた住宅ローンも見直しが必要になるかもしれません。
ちなみにもし売却が成立したら、売却金額は持分の割合と比例して分けることになります。
相続が難しい
相続税を節税することができる、という点を共有名義で不動産を持つメリットとして挙げましたが
共有者が亡くなって相続をする時に、相続者が複数名いる時は相続の内容が複雑なものになる場合があります。
例えば子供が複数人いる場合は、夫が亡くなった場合、夫の共有持分を三人で分ける、というようなことになるケースがあります。
そういった場合は共有名義が4人に増えることになりますので、
不動産の売却がさらに面倒になります。
4人全員が納得しないと不動産を売ることができなくなる、ということですからね。
売却だけでなく、増築や改築などをする際も共有名義に名前がある全員の同意が必要になるので、
不動産を動かしづらくなる、というデメリットが出てくるでしょう。
贈与税がかかる場合がある
もし共有者が無収入となってしまった場合、その共有者の住宅ローンを負担しなくてはいけなくなることがあります。
そういった場合はその分のお金が贈与とみなされて、贈与税を払わなくてはいけなくなることもあります。
メリットもありますがデメリットも多い共有名義での不動産取得。
しっかり吟味して決めたいものですね。
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