不動産投資と聞くと「危ない」「騙される」というイメージを持っている方も少なくないでしょう。
確かに不動産業界では詐欺まがいの話がとても多いです。
ですが、不動産投資についてきちんと学んで、しっかりと収益をあげられる物件を選ぶことができれば、
騙される・詐欺にあってしまう、ということは避けられます。
不動産投資はよく不労所得と言われることがありますが、
実際にはちゃんと勉強はしなくてはいけないし、現地を見に行った方がいいし、協力してくださる管理会社さん、仲介会社さんとは密にコミュニケーションをとった方がいいです。
そもそもに騙されやすい人というのは、こういう部分を怠ってる人で、
不動産を購入したら終わり、あとのことは管理会社さんに全部丸投げ、みたいな方なんじゃないかなと思うんですよね。
やれることはしっかりと努力していく、
そういった努力が楽しくできるのであれば、不動産投資に向いていると思います。
今回は、悪徳不動産の詐欺手口についてご紹介していきます。
こういった手口が実際にあるのだ、ということを知っておくだけでも、詐欺にあう確率をぐっと下げることができると思いますので、ぜひ参考にしていただければと思います。
満室経営に見える物件の販売
これは実際に私が見たことがある例ですが、
収益物件としてアパートを購入しようとした時に、そのアパートに現オーナーの親戚や、企業でいくつか部屋を借りているように見せかけて、
実際に購入した後に、即退去するケースです。
確かに満室経営ができている収益物件というのは空室リスクが低く見えますから、高く売れることが多いです。
私も物件を売却する時はなるべく満室に近づける、あるいは満室にしてから売り出しています。
ですがそれを装うために、嘘の入居を入れてしまう、という手口があります。
これは現地に物件を見にいけばある程度判断が可能で、
名義上は人が住んでいるけれど、実際には物件に人が住んでいない、ということが結構あるんですよね。
郵便ポストにチラシがたまっていないか、
部屋にカーテンが引かれているか、
電気メーターが動いているか、
といったところを注目して見れば、その物件に本当に入居者が入っているのか、ということは判断することができます。
内見をしなくても、自分で勝手に物件を見に行っても構いません。
私は内見の依頼をする前に自分で直接物件の外観だけ見に行くことは多いです。
物件を現地まで見に行かないで購入することを決めるオーナーさんもいますが、
こういった例がありますので、それはとても危険だと思いますね。
現地だからこそ判断できること、というのもたくさんあります。
関連記事：収益物件を購入する時現地調査で見ておくべきポイント
ランキングには嘘も多い
よく不動産業者で、第三者機関による調査の結果「この部門でNo.1を獲得しています」というような書き方をホームページでしている業者があります。
ですがこのランキングは嘘が多くて、実はどんな不動産業者でもお金を払えばこのNo.1を購入することができる仕組みがあるんですね。
実際には不動産業者には第三者機関から営業が来ているのです。
例えばGoogleMapを使えば不動産業者のクチコミをみることができます。
大切なのは生のお客さんの声でしょう。
公式サイトに書いてあることではなく、
ネットでクチコミなどをきちんと探してみて、不動産業者をどこにするか選んだ方が良いと思います。
また、担当の方との相性などもありますので、
実際にやり取りをしたり、直接お話しをしてみて、自分がやりやすいかどうかを考えることも大切だと思いますね。
特に管理会社なんかは、自分一人ではできないことをお願いしてやってもらうわけですから、相性は大切なのかな、と思います。
買取保証の不動産業者
こちらは不動産を売却する時の話ですが、
仲介を任せた不動産業者が、一定期間内に物件が売れなかった時に、あらかじめ決めていた金額で物件を買い取ります、という買取保証を行なっていることがあります。
一見すると、売れないかもしれない、というリスクをおさえて物件を売却できる良いシステムのように感じますが、
これは実はとんでもない悪徳不動産屋がおこなっている場合があり、
悪質なところだと本来は売れるはずの物件に対してわざと売れない状況を作り出す、ということをやってることがあります。
全く売れないから値段を下げる、という方向に持っていきたいんですよね。
でも結局営業するのもその会社ですから、
コロナのせいだ、だとかなんとか理由をつけて、今はこの物件は売れない…みたいな説明が入るわけです。
買取保証、というのはちょっと気をつけた方がいいサービスですね。
そもそも良い物件であれば売れないということはないですし。
良い物件を買うところから始めれば良いのです。
シミュレーションシートが嘘だらけ
収益物件を購入する時に、不動産業者からシミュレーションシートをもらうことがあります。
これは特に不動産投資初心者向けに業者が作って配っているものですが、そもそもこういうシートが出てくる時点で怪しいなと私なんかは思ってしまいます。
シミュレーションは自分でやるものであって、不動産業者にサポートしてもらうものではありません。
それをやってくる、ということは「そこまでしないと売れない物件」なのです。
本当に良い物件であれば不動産投資家がいのいちで購入しています。
売れ残っている物件をわざわざ掴みに行くようなことはしないようにしましょう。
シミュレーションシートもよくよく見てみると家賃設定に無理があったり、家賃下落率が全く考えられていなかったり、
修繕費用が含まれていない、といったことが多々あります。
- どれくらいのランニングコストがかかるのか
- 入居率はどれくらい見込めるのか
- ○年後にいくらで貸し出せるのか
そういったことをまずは自分で考えてみましょう。
関連記事：不動産投資をする時にやっておくべきシミュレーションまとめ