不動産投資をする時は、管理をどうするか、ということを考えなくてはいけません。
アパートやマンションなどの集合住宅で、そのうちの一室に自分が住んで自主管理をする、というオーナーもいますが、
複数の賃貸物件を持っていたり、地方物件や自宅から気軽に行くことができないエリアに投資する場合はそうもいかないでしょう。
その場合は賃貸管理会社にお願いして管理を任せることになりますが、この賃貸管理会社はどのように選べば良いのでしょうか？
今回はその選び方のポイントについて、まとめてみました。
管理会社の形態を確認
まず、管理会社には大きく分けて3種類の形態があります。
- 管理と仲介、どちらも行っている会社（仲介管理会社）
- 管理専門会社
- 仲介専門会社
仲介管理会社では、入居者募集や契約などの仲介業務と、入居者対応、建物の管理など全てを行ってくれます。
それに対して仲介しか行わない仲介専門会社と、管理のみしか行わない管理専門会社とがあるんですね。
基本的には入居者募集を行ってもらって、建物の管理も一緒に任せたい方がほとんどだと思いますので、仲介管理会社を選ぶようにしましょう。
大学などが近くにあって、入居付けの必要がない場合は管理専門会社を使ったり、
自主管理で管理していて、入居付だけ委託するのに仲介専門会社を使ったりしているオーナーもいます。
サラリーマン大家さんや、地方物件に投資をしているオーナーのほとんどは仲介管理会社を使っているでしょう。
自分の場合、何を管理会社に委託したいのか、ということを改めて考えて、どの会社を選ぶか決めてみてください。
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管理費
管理費は「月額家賃×5%」が一般的です。
ただ管理費の料率は管理会社ごとに異なりますし、管理の内容もまた管理会社ごとに違います。
管理費が安いから良い、というわけではなく、管理費が安いということは、その管理費の中に含まれる業務が少ない、ということもあるのです。
管理費が安いところによく見られるのはオプション料金がたくさんある、ということです。
基本的な管理費は安いのですが、共有部の掃除に別途費用がかかる、などといったオプションがたくさんあるんですね。
そう考えると、ベースとなる管理費は安くても、結局最終的には管理費が高くなる、ということもあります。
管理費用を比べる時は、管理の内容も一緒に見て比較するようにしましょう。
地元に根付いた管理会社か
地元でずっと管理をやっているような会社というのは、地元のリフォーム系の業者さんや職人さんとも繋がりがありますし、
地元ならではの情報があって入居者対応なども上手いです。
地方に投資をしているとよく感じますが、「その土地のルール」のようなものが結構ありますよね。
雪の多い地域だったりすると東京に住む私には全くわからないような設備があったりだとか、更新料のかかる地域とかからない地域があったり、かなり賃貸物件事情には地域差があるものです。
だからこそ、その土地で長く管理をやっている会社はその土地ならではトラブル対処が上手なんです。
あらかじめ、入居者のクレームを想定して注意喚起したりするといったこともしてくれます。
あとは「今度あそこにバスターミナルが新しくできる」みたいな、ローカル情報を持っているという強さもありますね。
こういった部分は入居付けに大きく影響の出てくる部分だと思いますので、エリアに強い管理会社なのか、ということは選び方の基準にしてみても良いと思います。
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管理物件数
管理している物件数が多ければ多いほどノウハウのある会社だということになりますし、集客力も見込めると言えるでしょう。
それだけスタッフも多く、対応力があるとも言えます。
やはり管理を委託する上で気になってくるのが、入居付けがきちんとできるのか、という部分だと思いますので、集客力は大事にしたいですよね。
そういう意味で、管理物件数は一つの指標となるかなと思います。
担当者との相性
これは最も大切なことと言っても過言ではないかと思うのですが、担当者と自分の相性は本当に大切です。
気持ちよく不動産投資を続けていくために、ビジネスパートナーとして選ぶわけですから、担当者と相性が悪いと不動産投資のモチベーションも下がってしまうでしょう。
一緒に仕事をしやすいかどうか、ということを見極めるためにも、担当者には一度は会っておきたいところですし、会社の雰囲気などを知るためにも、直接足を運んでみることをおすすめします。
管理を任せてしまえば不動産投資は不労所得、というわけではありません。
日々入居者トラブルが起こったり、修繕をしたりとやらなくてはいけないことがありますので、管理会社の人とも良い人間関係を築いていきましょう。
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