不動産投資を始めるのにあたって、多くの投資家がなるべく安く物件を購入したいと考えると思いますが、物件を安く購入する方法の一つとして競売物（けいばい）件を購入するというやり方があります。
しかし競売物件というのは安くなっている理由がある物件で、リスクも非常に高いです。
不動産投資初心者におすすめできるやり方ではありません。
今回は競売物件にかけられているアパートで不動産投資を考えている方へ、そのリスクについて解説してみたいと思います。
競売物件とは
まずは競売物件がどういった物件なのかということをおさらいしておきましょう。
競売物件とは、何らかの理由で借りていたお金を返すことができなくなってしまった人が所持もしくは担保にしていた物件を差し押さえられてしまい、裁判所にオークション形式で売りに出されてしまっている物件のことです。
競売自体は裁判所の仕切りで行われますが、競売物件は売主不在の物件として扱われます。
もちろんお金が返せなくなってからすぐに物件が競売にかけられるわけではありません。
何度も督促が入ったうえでそれでもお金を返せなかった場合に、資産である不動産が取り上げられてしまうのです。
物件がある地域や物件の状況にもよりますが、通常の相場価格の約6割から7割程度で購入することができるのが競売物件です。
安く購入することができるという点で、注目をしている不動産投資家も多いです。
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アパートが競売にかかっている意味
競売にかかっている物件には様々な種類があります。
物件の元の持ち主は基本的にお金を返すことができなくなったという理由で物件を競売にかけられてしまっているわけですが、住宅ローンだけでなく事業用のローンだったりすることもあります。
そのため店舗や山間部の土地なども競売にかけられていることがあります。
とはいってもやはり競売にかけられている物件は戸建が多いです。
つまり住宅ローンも組んで個人が居住用に購入した物件が、住宅ローンを返済することができなくなり差し押さえられてしまったというケースが多いわけです。
そのためアパートの競売物件はなかなか件数が少なくなります。
とはいえ全く無いというわけではなく、アパートが競売物件として出ているということは住宅ローンではなく、何かしら事業で失敗してしまって金融機関にお金の返済をすることができなくなったというパターンが考えられるでしょう。
競売物件と聞くと再起不能な中古アパートを想像する方もいらっしゃるかもしれませんが、実際には物件としてはほとんど問題がないようなケースも存在しています。
しかし競売物件においては基本的に裁判所が仕切るような形になっており売主は不在となります。
通常の不動産売買で行うような売主と買主のやり取りはありません。
関連記事：競売物件のトラブルとしてありがちな占有者の居座りと対処法とは
競売物件の資料について
競売物件に関してはない県はすることができず、事前に裁判所からもらえる資料は3点セットと呼ばれる以下の資料になります。
- 物件明細書
- 不動産評価書
- 現況調査報告書
関係者のコメントをなどが書かれていますので、それらを見て物件の判断をしていくしかありません。
戸建て物件ではなくアパートの場合は、物件の周辺にどのような施設があるのか、駅からのアクセスは良いのか、入居状況なども資料から読み解いていく必要があります。
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競売物件のリスク
ここからは競売物件を購入するリスクについて解説していきます。
売主がいない
先述したように競売物件においては仕切りは裁判所が行いますが売主は不在という扱いになります。
売主がいないことによって瑕疵担保責任もないということになります。
競売で落札した物件が思っていた物件と内容が違うということになっても、損害賠償を請求したりすることができないということです。
思っていたよりも莫大な修繕費用がかかってしまうという可能性があります。
内見ができない
物件を落札するまで事前に内見をするということも競売物件においては行うことができません。
ただ物件の周辺環境を確認するために付近を散策してみるということは誰にでも行うことができます。
物件の外観も直接見ることができますので、労力を惜しまず足を運んで物件の状況確認しに行くということをおすすめします。
落札取り消しができない
競売物件では落札の取り消しを行うことができません。
落札出来てしまったら物件を購入するしかなくなってしまいますので注意が必要です。
アパートになってくると金額の規模も大きくなりますので、自分が本当に支払うことができる金額で落札をするようにしましょう。
現金取引になる
競売物件は基本的に現金取引によって入手することになります。
一般的な不動産取引の場合はローン特約というものをつけて、融資がおりなかった場合は売買契約を破棄することができますが、競売物件の場合はこういったローン特約のようなものがありません。
代金納付期限までに入金をすることができなかった場合ペナルティがありますので注意が必要です。
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アパートの競売物件、入居者はどうなる？
競売物件でアパートを取得した場合は、そのアパートにすでに住んでいる入居者がいるような形になりますが、入居者との契約は新たに交渉をする必要があります。
もちろん不動産業者が仲介をしてくれるわけではありませんので、トラブルが起こる可能性もあります。
問題のある入居者がいる場合は退去をお願いし、立ち退きしてもらえない場合は強制執行の手続きを行うこともできますが、手間もかかりますし金銭的な負担も伴います。
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