地震大国とも言われる日本で不動産投資をするのであれば、オーナーは必ず検討しなくてはいけないのが地震保険ですよね。
しかし不動産投資をするオーナーにとって、保険料というのは頭を悩ませるものの一つでもあると思います。
今回は地震保険というのは改めてどういう保険なのか、ということを解説しつつ、
実際に地震があったときにいくらもらえるのか、ということをお話ししていきます。
地震保険とは
地震保険は地震などの自然災害によって損害が発生した時に補償を受けられる保険で、
単独で加入することができず、必ず火災保険とセットで加入しなくてはいけない保険です。
東日本大震災の時のように、あまりにも大規模な地震の時は民間の保険会社だけでカバーすることが難しく、
そのため保険会社が単独で提供している保険商品ではなくて、地震保険に関する法律によって規定されている保険会社と国が共同で提供している保険制度になります。
通常火災保険の場合は、民間の保険会社が運営していますのでそこで競争があり、契約する保険会社によって提供内容や保険料金に差があります。
しかし地震保険に関しては、どの保険会社で契約をしても保険料の違いはありません。
保険会社と国が共同で提供している保険制度のため、損害保険会社を通じて提供された地震保険を政府が再保険（保険会社の保険をさらに政府が保険で補償している）するような形で運営されています。
そのため保険会社間で競争が働かない公共的な保険制度になります。
保険料金を左右する条件は、
- 物件のある地域
- 建物の特性
によって決定されます。
地震が少ない地域は保険料が安いですし、人口が集中していて地震による被害が大きくなりやすい千葉や東京は保険料が高くなっています。
また鉄骨やコンクリート造の建物に対して、木造の建物の方が保険料は高いです。
綿新建築物であるなどの条件に合致すれば、最大で50%の割引率が適用されることがあります。
具体的な保険料率に関しては財務省「地震保険の基本料率（令和3年1月1日以降保険始期の地震保険契約）」をご覧ください。
保険では建物部分と建物の内部である家財にそれぞれ保険をかけることができますが、
基本的にオーナーが保険をかけるのは建物部分であり、家財に関しては入居者に個人的に保険を契約してもらうような形となります。
関連記事：地震保険不要論って実際どうなの？
地震保険でいくらもらえるかは損害の程度によって変わる
適用される条件を満たせば地震保険の保険金を受け取ることが出来ますが、
地震保険の損害には程度に違いがあります。
この損害の程度は以下の4種類に大別されており、そのどれに当てはまるかでもらえる保険金に差が出てきます。
- 全損
- 大半損
- 小半損
- 一部損
それぞれの内容についてみていきましょう。
| 損害区分 | 建物の損害 | 保険金の金額 |
|---|---|---|
| 全損 | 建物の時価額の50％以上または焼失・流失した部分の床面積が延床面積の70％以上 | 保険金額の100％（時価額を限度） |
| 大半損 | 建物の時価額の40％以上50％未満または焼失・流失した部分の床面積が延床面積の50％以上70％未満 | 保険金額の60％（時価額の60％を限度） |
| 小半損 | 建物の時価額の20％以上40％未満または焼失・流失した部分の床面積が延床面積の20％以上50％未満 | 保険金額の30％（時価額の30％を限度） |
| 一部損 | 建物の時価額の3％以上20％未満または全損・大半損・小半損に至らない場合床上浸水または地盤面から45㎝を超える浸水 | 保険金額の5％（時価額の5％を限度） |
さまざまな損害があるなか、この4パターンに当てはめるというのはなかなか難しく、「保険金が思ったよりも支払われた」という人もいれば、「思ったよりも全然保険金をもらえなかった」という人もいるのが現実です。
保険の申請の仕方にもよりそうですね。
被害が発生した時に落ち着いて証拠を残せるかどうかが重要です。
関連記事：地震保険の申請の流れは？コツってあるの？
保険金が出なかったケース
実際に地震が起きて被害が起きた時は、損害保険鑑定人が現場を見にきて、鑑定をおこないます。
鑑定する場所はあらかじめ決まっており、例えば木造建物の場合は主要構造部しかみられません。
主要構造部とは、
- 屋根
- 外壁
- コンクリートの基礎
- 軸組
などのことを指します。
それ以外の部分はカウントされないので、例えば窓ガラスが派手に割れていたとしても、それは主要構造部ではない、ということになり、保険金は出ません。
このように、地震保険に加入していても保険金がもらえない、というケースもあるんですね。
関連記事：アパート経営をする時に知っておきたい地震保険について
物件規模や特性に合わせた契約を
これは完全な個人的見解ですが、不動産投資をする場合、投資物件では必ず地震保険に加入を…とは思っていません。
例えば築古の戸建てなんかは、地方だとかなり安く購入することができ、利回りも数十%なんてことがよくあります。
そういった物件に関しては、地震が起きた時の損害よりも日々の地震保険料の方がマイナスになるのでは、と考えます。
逆に10以上戸数があるような大きなアパートを一棟買いしているような場合は、地震が起きた時の被害も甚大なものになることが予想されますので、必ず地震保険には加入しておいた方が良いと思います。
またハザードマップなどを確認して、物件がどれくらい災害に弱いか、ということを理解しておくことも大切だと思います。
物件規模や物件の特性に合わせて保険を契約することをおすすめします。
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