火災保険を契約する時に必ず決めなくてはいけないのが建物評価額です。
ですが、不動産投資初心者の方にとっては、この建物評価額というのがいまいちどういったものなのかわからない、ということもあるでしょう。
また、この建物評価額の算出の仕方には、
- 新価（再調達価額）
- 時価
の二つがあり、この違いについてもきちんと説明できる方は少ないのではないでしょうか。
今回は火災保険契約時に必要になるこの建物評価額がどういったものなのか、
そしてどのように計算すればいいのか、ということを解説してみたいと思います。
建物評価額とは
建物評価額というのは建物の価値を表す金額です。
火災保険は自然災害などで大規模な損失が出た時に、補償をしてくれる保険ですが、
その時にこの建物評価額に基づいて、支払う保険金額が決まるんですね。
この建物評価額は、建物を購入した時の購入金額ではありません。
建物が販売される時はそこに売り手の利益が乗っているものですよね。
なので、建物の購入金額と建物評価額は異なるのです。
実際に建物自体にどれくらいの価値があるのか、ということを表すのが建物評価額です。
関連記事：火災保険の保険金はどんな時に支払われた？
建物評価額の評価基準、新価（再調達価額）・時価とは
建物評価額の評価基準には、
- 新価（再調達価額）
- 時価
の二つがあります。
新価というのは、対象となる建物をあらたに建築、あるいは購入するのに必要な金額のことを言い、
時価は新価から経年劣化による価値の減少分を差し引いた金額です。
当たり前ですが、新価に比べると時価の方が金額が安くなります。
そして、時価で契約をしてしまうと、いざ保険金が必要になるほどの大規模な損害があった時も十分な費用を保険でまかなえない可能性がありますので、
現在は、火災保険を契約する場合はほとんどの場合、新価での契約になります。
関連記事：火災保険の補償範囲ってどこまで？
新価の建物評価額の計算方法
では、具体的に建物評価額の計算方法を見ていきましょう。
まずは新価の建物評価額の計算方法です。
考え方が新築か中古かで異なりますので、それぞれについて解説します。
建物が新築の場合
新築であればそもそも経年劣化がまだ起こっていませんので、
建物の購入金額から土地代を引いたものが建物評価額となります。
建売などで土地と建物をまとめて購入する場合は建物部分のみの金額がわからない場合もあると思いますが、
その場合は物件購入にかかった消費税額から建物の評価額を逆算できます。（土地代には消費税がかからないため）
消費税額＝建物の評価額×消費税率
なので、
建物の評価額＝消費税額÷消費税率
で求められるんですね。
中古の場合
対象の物件の建築された年と、土地代を含まない建物部分のみの購入額がわかるのであれば、
建物部分のみの購入額に建築年に応じた指数をかけると建物の評価額を計算することができます。
これが年次別指数法と言われるものです。
建築された年や建物部分のみの価格がわからない場合は、
建物の延床面積に都道府県・建物の構造別の平均単価をかけることで概算の金額を出すことができます。これが新築費単価法と呼ばれる計算方法です。
火災保険契約の際は、これらの計算は保険会社や代理店で行ってもらうことができますが、
保険会社などに相談する前にざっと金額を知っておきたい、という場合にぜひ参考にしてみてください。
そこまで難しい計算式ではないので、購入した時の金額や築年数などがわかっていれば、簡単に計算することができます。
ネット上で簡単にシミュレーションができるようなものもあります。
保険金額はどれくらいの金額に設定するべき？
火災保険をかけた建物が被害にあった時に、実際に受け取れる保険金の限度額を保険金額と言います。
保険金額は建物評価額と同じ金額に設定されることが多く、これを全部保険と呼びます。
これに対して、保険金額を建物評価額より多い金額に設定した場合は超過保険、
保険金額が建物評価額より少ない場合を一部保険と呼びます。
保険金額が高くなればなるほど支払う保険料は高くなりますので、
確かに超過保険ではいざという時に受け取れる保険金が多くなるものの、
毎月の保険料が高くなるので、あまりおすすめはできません。
ほとんどの場合は、全部保険にしていることが多いと思います。
関連記事：火災保険は経年劣化には使えない！どのように判断される？
火災保険を見直してみよう
火災保険は15年契約や10年契約ができるものでした。
2022年10月からは、火災保険の最長契約期間が5年に短縮され、実質的な値上げとなります。
長期契約を行っているものに関しては、火災保険を「時価」で契約している場合があり、
超過保険や一部保険になってしまっている可能性がありますので、ここは改めて確認をした方が良いでしょう。
そしてこの火災保険の契約金が短縮される前のタイミングで、火災保険を今一度見直してみることをおすすめします。
自分の所有している物件に合う火災保険がどれかわからない、という方は保険スクエアbang！などの火災保険一括無料見積もりなどを試してみると良いでしょう。
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しつこいセールスがない、というのもこのサービスの売りですので、一度試してみるのも良いでしょう。
なるべく火災保険で必要のないお金を払わないように、定期的な見直しをした方が良いと思います。