アパート経営を始める時に不動産屋にどれぐらい手数料を払えばいいのかということは、きちんと考えておかないといけないことです。
意外とこの支出も積もり積もると大きくなるものなので、計算のうちに入れておかないと事業計画が思っていたよりもかなりマイナスになってしまい
アパート経営が成り立たなくなってしまうという事態にもなりかねません。
今回は具体的にアパート経営をする時に不動産屋に払う手数料にどのようなものがあるのか、
またその相場はいくらくらいなのかということについて解説していきたいと思います。
アパート経営は自主管理と管理委託の二択
アパート経営をするには
- オーナー自ら管理を行う自主管理
- 不動産屋に管理を委託する管理委託
の二つの方法があります。
オーナー自ら管理を行う場合は、オーナー自身がその建物に住んでいるというケースが多いでしょう。
特に自宅から所有している物件が離れている場合はなかなかオーナーの方で自主管理をするというのは難しくなります。
こまめに物件を管理していかなくてはいけないですし、もし複数棟のアパート経営をするのであれば
オーナーで自主管理をするというのはなかなかできないことです。
基本的には不動産屋に管理を委託するような形でアパート経営を行うオーナーの方が多いです。
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家賃×5%が管理手数料の相場
まず不動産屋に支払う手数料として一番最初にあげられるのは管理手数料です。
これは手数料を払う代わりに様々な管理を不動産屋に担ってもらうというもので、
大体家賃×5%ほどが相場です。
とはいえ不動産屋によって3%から8%ほどまで管理手数料の幅があるもので、
パーセンテージが低いほど安いから、その不動産屋が良いというわけではありません。
というのも管理手数料の幅があるのは、管理する範囲にも幅があるということなのです。
より細かく管理をしてくれるからこそ管理手数料を高く取っている不動産屋もあります。
不動産屋によって管理の範囲が違うので、どれくらいの範囲まで管理をしてくれるのかということを調べて不動産屋を比較すると良いでしょう。
特に自分があまり足を運ぶことができない地方の物件なのであれば、多少管理手数料が高かったとしても
より細かく管理をしてくれる不動産屋の方が良いと言えるでしょう。
もちろん不動産屋を途中で変えることもできますので、手数料が高い割にしっかり管理をしてくれないというような不動産屋の場合は
管理会社を変えるなどの措置をとっても良いかと思います。
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手数料が別途かかる場合もある
不動産屋によって管理してくれる範囲が違うという話をしましたが、管理をしてくれる範囲が狭い不動産屋は管理手数料を低くし、
他の作業に関しては別途手数料を取るような形にしているところもあります。
例えば共有部分の掃除などは別途有料で手数料がかかってくる不動産屋や、管理手数料とは別に更新手続きの事務手数料を取る、という場合もあります。
不動産屋を選ぶときはどこまでの範囲が管理に含まれるのか、またどういった作業が別途有料で手数料がかかってくるのかということも理解した上で判断した方が良いでしょう。
管理手数料の家賃に対するパーセンテージが低いからといってその不動産屋の方が良い、と単純に決めつけるのは少し危険だと言えます。
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成約した時の仲介手数料
管理手数料の他に、物件に入居者が決まった時に仲介手数料が発生します。
宅地建物取引業法では
- 借主（入居者）が家賃の50％の仲介手数料を支払う場合、貸主（オーナー）から貰える仲介手数料は、家賃の50％まで。
- 借主が家賃の100％の仲介手数料を支払う場合、貸主からは貰えない。
- 貸主から仲介手数料を貰わない場合、貸主から貰える仲介手数料は、家賃の100％まで。
ということが決められており、
基本的には入居者が決まった際に支払う仲介手数料というのは家賃の1ヶ月分ということになります。
一度入居が決まればそれから継続して家賃収入を得られることを考えると、こういった仲介手数料を支払って不動産屋にしっかりと入居者付けをしてもらうことも大切なことです。
不動産業界ではこの仲介手数料の部分が少しあやふやになっており、不動産屋によっては
広告料（AD）やバックマージン（B）という形で追加手数料を支払い、より頑張って入居者付けをしてもらうというようなことをしている場合もあります。
結局管理を委託する場合は、不動産屋との付き合いも重要な部分になってくると思うので
不動産屋の担当者とも密に連絡を取り合い、一緒に頑張っていくという意識でアパート経営をしていくというのが成功の秘訣なのではないかと私は思っています。
管理委託をするメリット
管理手数料や仲介手数料など手数料が何かとかかってくる管理委託ですが、
オーナーが不動産屋に管理委託をするメリットはどんなところにあるのでしょうか。
まずは入居者とお金のトラブルが起きにくいということです。
オーナー自らではなく不動産屋に集金をしてもらったり家賃の督促をしてもらうことによって、直接自分が入居者と関わらなくても良くなります。
こういったところはワンクッションあった方がお互いに冷静になれますし、金銭面の管理に関しては不動産屋の方が慣れていると言えるでしょう。
トラブルにもなりやすいポイントですから、管理委託をすることによってトラブルを避けやすくなると思います。
またクレーム対応や緊急対応などといったものを管理委託をすることによって迅速に行ってもらうことができます。
特に地方の物件を持っている場合は、何か問題が起きた時にオーナーがすぐに駆けつけるということができません。
そういった場合管理委託をしていると不動産屋の担当者がすぐに駆けつけてくれたり、対応をしてくれるので
オーナーの負担がかなり減ると思います。
他にも
- 空室対策
- 入居者への入居時のルール説明
- 設備の点検
といったような細かいことも任せることができるので、
特にアパート経営の規模が大きいオーナーの場合は管理委託をすることで得られるメリットというのは大きいと思います。