地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分マンションにも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
今回はいつも私がやっているエリア分析のやり方をご紹介しようと思います。
不動産投資をするために物件を探していると、
お！この物件いいかも！
と思うものが出てきますよね。
その物件のあるエリアが、自分の地元だったりよく行く場所だったりすれば良いのですが、
毎回そうもいかないこともあります。
（もちろん初心者の場合は、自分が住んだことがあるエリアや通ったことがあるエリアから投資を始めた方がいいと思いますが、ある程度投資歴が長くなってくると、それ以外のエリアに手を出すこともあるでしょう）
そんな時にどんな観点からエリア分析を行えば良いのでしょうか？
人に聞く
周りにそのエリアに縁がある人がいれば、その人に話を聞くのが一番です。
どういう地域ですか？住めって言われたらどう思いますか？
と単刀直入に聞いてしまいます。
また、現地調査にも必ず行くようにしていますが、その際に、通りすがりの人に
今度ここに引越しで来るんですけど、どんな場所ですか？住みやすいですか？
と聞いたこともあります笑
ちょっと怪しいかもしれませんが、そうやって現地の方のご意見をうかがうのが一番参考になりますね。
近所のおばさまなんかは、「あそこのスーパーはお惣菜が安くていいわよ〜！」
なんて情報を教えてくれたりもします。
関連記事：収益物件を購入する時現地調査で見ておくべきポイント
平野部に注目
平野部に注目してエリア分析を行うのも一つの手です。
例えば、平野部が広い地方都市に関しては、地価もそこまで上がっていないので、ファミリーが新居を探す時に、賃貸ではなく新築する、という選択を取りやすいです。
逆に平野部が狭いエリアに関しては、もう土地が余っておらず、新築をするのも難しい。
そうするとファミリーでも賃貸物件を借りたりします。
ファミリータイプの収益物件を考える時はこの考え方は結構使えますね。
いずれにしても、どんなタイプのお部屋であれ、平野部が狭いエリアは賃貸需要が高まりやすいです。
こういった地形に注目して大まかなエリア分析を行うのもおすすめです。
関連記事：不動産は地名から災害リスクが分かる！？土地の歴史も調べよう
実際に歩く
購入するかどうかを迷ってる物件がある場合は必ず現地に物件を見に行くようにしています。
もちろんネットでも得られる情報は増えましたが、それでも現地に行かないと得られない情報というのがあります。
先述したように、現地の人にお話を伺うということもありますし、現地をひたすら歩く、ということもします。
スーパーに入ってみて、実際にここで生活したらどうか？ということを自分ごとで考えてみます。
自分がここなら生活できそうだな、と思える場所じゃないとなかなか物件を貸すのは難しいでしょう。
自分で良くないと思っているものを売らなきゃいけない営業のようなものですからね笑
ちなみに以前、現地付近のスナックのママから
「もうすぐ近くの鉄道が廃線になるのよ」
という話を聞いて、物件を売却したこともあります。
あの時教えてもらわなかったら物件価格は暴落していたかもしれません。
そういった生の声は本当に大事ですよね。
関連記事：収益物件のリフォーム、どこにどれくらい費用がかかる？
地価を検索
購入するかどうか迷った物件はまず地価を検索して、坪数をかけてみるようにしています。
すると、売り出し価格のうちどれくらいが土地値なのか、ということがわかります。
中古物件の場合は土地値がある程度ある物件じゃないと、建物の価値はすぐにゼロになりますので、売却する時に苦労します。
将来いくらで売れるか考える
物件を購入する時に、どれくらいの期間所有して、いくらくらいで売りたいか、ということを考えておくことが大事です。
大体私は10年ほど所有する想定で築20年前後のものを購入することが多いですね。
国土交通省が出している不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）というもので検索をすると、どのエリアのどういう物件が実際にいくらで取引をされたか、ということを調べることができます。
これを参考に将来的にいくらで売れそうか、ということを考えてみると良いでしょう。
関連記事：不動産でいう高値掴みとは？
人口の増減を調べる
RESAS－地域経済分析システム－の人口増減マップというもので調べてみると、エリア別の人口増減を調べることができます。
人が少なくなっていけばどうしても賃貸需要も下がっていきますので、こういうところも注目したいですね。
実際に歩いてみると
あ、ここはちょっと商店街が寂れていて、これから人が増える感じもないなぁ
みたいなことも感じることができます。
やはり実際に歩いてみるということはとても大事です。
関連記事：収益物件を購入する時の築年数の考え方