先日、売りに出していた不動産が無事にちゃんと決済終了までいきました。
売買契約を結んでからも決済・引き渡しが済むまではどうしてもソワソワしてしまうものですね。
今回の物件は特に、地方の築古物件で、売れたのがとても嬉しかった物件だったので、
どうか最後まで無事に進みますように…！
途中で契約破棄なんてことになったらやだな、、
と悶々としてしまっていました笑
さて、不動産を売却した時に、個人と法人では税金の考え方が異なります。
今回は法人が不動産を売却した時の税金の考え方についてまとめてみたいと思います。
個人と法人の税金の考え方の違い
法人でも個人でも不動産を売却した時は必ず税金がかかってきますが、法人なのか個人なのかによって税金の計算方法が異なります。
個人の場合は1年間に得た収入を、
- 給与所得
- 雑所得
- 一時所得
など、収入の種類に分けて、それぞれ税金を計算していきます。
経費についても、一時所得の経費は一時所得で、譲渡所得の経費は譲渡所得で対応するように、それぞれの収入に対応した経費計算をしなくてはいけません。
個人が不動産を売却する際、売却価格から取得費や回収費などの必要経費を差し引いた利益を譲渡所得といい、その譲渡所得に税金が課されます。これが譲渡所得税です。
譲渡所得税の税率や所有機関や利益の金額によって変わります。
5年未満の短期保有の場合と5年以上の長期保有で税率が異なり、長期保有の方が税率が低くなる傾向にあります。
それに対して、法人の場合は1年間の収益を合算して計算します。
さらに、
- 広告費
- 仲介手数料
- 管理費
などなど、さまざまな経費もまた合算して経費計上することができるので、課税所得を大幅に減らすことができます。
また、会計上の減価償却利用して、不動産の帳簿上の価値を下げることもでき、ここでも節税効果が。
さらに個人とことなり、利益には法人税が適用されます。この法人税は個人と違い、固定された税率です。
関連記事：不動産の購入を法人でするメリット！個人との違いは？
法人では売却日を選ぶことができる
個人で不動産を売却した場合は、不動産価格の全額が支払われて不動産を引き渡した日を売却日とします。
法人でもこの引き渡しの日を売却日とするのが基準ではありますが、例外として売買契約を締結した日を売却された日とすることもできるようになっています。
会計年度の終わりに、売却する場合、その年度に入れるか、それとも次の年度とするか、ということも法人だと考えられるわけですね。
関連記事：不動産投資による税金対策、どんな仕組み？
不動産売却時に法人にかかってくる税金
不動産を売却したときに法人にかかってくる税金は主に、
- 法人税
- 法人住民税
- 法人事業税
- 因子勢
- 消費税
になります。
法人税
法人税は事業で得られた収益全てにかけられる税金で、
戦術したように、各事業で得られた損益の合算となります。
例えば不動産を売却することによってある程度利益がでるのであれば、
他の事業で投資をおこなったり、経費にできるものをなるべく経費として計上しておくことによってバランスを取ることができるんですね。
ちなみに赤字になった場合は法人税はかかりません。
まず法人の所得は以下の計算によって出します。
所得 ＝ 益金 − 損金
そして、法人税の計算が以下です。
法人税 ＝ 所得 × 法人税率 − 控除金額
法人住民税
法人住民税は法人の事業所が設置してある地方自治体に納める住民税です。
法人住民税 ＝ 法人税割 + 均等割
法人税割 ＝ 法人税額 × 税率
都道府県や市町村ごとに法人税割は異なります。
収益が大きくなればなるほど、支払う金額も大きくなります。
ちなみに会社が赤字でも、法人住民税は納税する必要があります。
法人事業税
法人事業で収益が発生したときに各自治体に払う税金です。
赤字の場合は農しなくても良い税金で、求め方は以下の計算になります。
法人事業税 ＝ 所得 × 法人事業税率
印紙税
印紙税は個人でも法人でも関わりなく、売買契約書などの印紙税方で定められる文書を作成する際にかかる税金です。
売買でやりとりする不動産の価格が高くなるほど、高くなってくる税金ですね。
ですが1億円超〜5億円以下の物件でも必要税額は10万円です。
詳しい金額は国税庁のページを参考にしてみてください。
消費税
法人での不動産売買の場合には、土地には消費税がかからず、建物にのみ消費税がかかります。
不動産売買で消費税がかかるのは主に、
- 建物
- 仲介業者への報酬
- 司法書士への報酬
です。
個人が売主の取引だと建物に消費税はかからないのですが、
法人が売主となる場合は建物にも消費税がかかります。
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