この記事は”個人”が不動産を売却するときのことを前提に書かれています。
不動産を売却する時に譲渡所得税という税金がかかります。
不動産を売却した時に利益が出た場合、その売却益の確認を教えて所得税や住民税などの税金が課せられますがそれらを譲渡所得税と呼ぶんですね。
不動産を売るタイミングによってかかってくる税率が変わります。
どれだけ不動産を長く所有していたかということが重要なポイントになります。
今回は不動産を売却する時の譲渡所得税について、解説していきたいと思います。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い
動産を売却した時に発生する譲渡所得には大きく分けて二つの区分があります。
- 売却する不動産を5年を超えて所有していた場合は長期譲渡所得
- 逆に所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得
という区分になります。
所有期間の違い
単純に5年間、不動産を所有していれば良いということではなく、
不動産の所有期間に関しては売却する年の1月1日時点で何年所有していたかを判断するので、5年所有していたとしても、1月1日をまたいでいないと短期譲渡となってしまう場合があります。
数え方は非常に間違いやすい部分なので気をつけましょう。
税率の違い
長期譲渡所得と短期譲渡所得ではかかってくる税率が異なります。
| 所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得 | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 30.63% | 9% | 39.63% |
長期で不動産を所有していた方が明らかに税金的にお得であるということがよくわかるかと思います。
基本的には日本の不動産の場合は売却益で稼ぐキャピタルゲインよりも、家賃収入で稼ぐインカムゲイン狙いの人が多いかとは思いますが、
税金的な面で見た場合でも、長く所有する方がお得になるのです。
関連記事：不動産を売却する時期はいつが良いの？
譲渡所得の計算の仕方
譲渡所得は
譲渡価額ー（取得費+譲渡費用）
で計算することができます。
譲渡価額とは売却代金のことで、不動産を売却して得た収入です。
税制上はこの金額を収入金額と言います。
また取得費というのは不動産を取得した時の購入代金やその他の諸費用を合計したものです。
その他の諸費用は、
- 不動産業者に支払った仲介手数料
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 印紙税
- （あれば）既存建物の解体費用
などのことを指します。
また建物の減価償却費は所得から差し引く必要がありますので注意が必要です。
土地の場合は減価償却はありませんので考える必要もありません。
減価償却費は
建物の取得価格×0.9×償却率×経過年数
で考えます。
償却率は建物の構造によって異なります。
| 構造・用途 | 法定耐用年数 | 償却率（定額法） |
| 木造・合成樹脂造 | 22年 | 0.046 |
| 金属造、主要な鉄骨の肉厚が3〜4ｍｍ以下 | 27年 | 0.038 |
| 金属造、主要な鉄骨の肉厚が４ｍｍ超 | 34年 | 0.03 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 47年 | 0.022 |
長期譲渡所得による節税
給与所得があるサラリーマンの方は課税所得が900万円以上の場合、収益用不動産を利用した節税ができます。
長期譲渡所得の税率約20%と所得税率・住民税率との差を利用するやり方です。
物件を売却する際物件保有中の減価償却により減った価値の分、譲渡所得とみなされるので所有中に減価償却費を費用として計上し還付を受けてきた税金分を売却時に支払うことになります。
しかし物件所有中に所得税や住民税率が長期譲渡所得の税率約20%よりも高い場合は、その税率の差の分だけ実際に支払う税金を減らすことができるということです。
課税所得が900万円以上の場合はこのやり方に該当するということですね。
関連記事：不動産収入の確定申告はいくらからしなくてはいけないの？
「節税できます」に騙されないように
不動産投資初心者の方の場合、特に不動産営業マンの方に「現金として持っているよりも不動産として所有していた方が節税できますよ」という言われ方をして、簡単に物件を購入してしまうという方がいます。
しかしどういう仕組みで節税することができるのかということをなかなか理解できていない人が多いです。
誰でも節税ができるというわけではありませんし、売却をする時に大幅に値段が下がってしまうような物件の場合は節税どころかマイナスを出さないことが大切になってしまいます。
そもそもマイナスになることが前提で節税になりますというような言い方をする営業トークもあります。
結局収益がマイナスになってしまっていたら節税はできていたとしても全体で赤字なので意味がありません。
それどころか赤字を出すことによって所得と損益通算して節税ができる、なんて言い方をするわけです。
節税をするために赤字を出していたら本末転倒です。
節税というものを意識しすぎて不動産投資の勉強をあまりしないままに投資を始めるのが一番危険です。
特に属性の良い方は、融資も引きやすいので銀行マンと不動産営業マンが力を合わせて落としにかかってくることがあります。
そうやってなかなか利益の出ないような不動産を購入してしまい、さらに利益を出すために別の不動産を購入して…というようなケースをたくさん見ます。
節税のことを第一に考えて不動産投資をするのではなく、不動産そのものに興味をもって勉強して楽しいと思えるのであればどうしようするというスタイルの方が私は不動産投資自体も成功しやすいと思っています。
とにかく勉強をしないままに不動産を購入するということは避けてください。
関連記事：不動産投資の勉強はどうやってやればいい？