不動産投資をやっていると、「空室を埋めるにはどうしたらいいか」ということがいつも課題になると思います。
今回は、実際の入居者目線で、物件を探す時に競合物件と差別化になるポイントを考えて行きたいと思います。
不動産ポータルサイトから内見したい物件を探す
最近はほとんどの人が不動産ポータルサイトで物件を探して「この物件を見たいです」と不動産屋さんに連絡をします。
昔は店舗に直接来て、そこで条件などを伝えて、担当者が物件を検索して紹介していたものですが、
今はネットで探した物件を2〜3件見て、一応不動産屋さんからの類似物件の提案儲けて…という感じですよね。
多くても内見する物件数は5〜6件くらいでしょう。
そこで今回は、実際に賃貸物件を探すつもりで見てみましょう。
これは競合物件のリサーチをする時に私がよくやる手法です。
実際にこういったポータルサイトを見て、みなさん賃貸物件を探すので、
ポータルサイト内でちゃんと物件が出てくるか、見つけてもらいやすい位置にいるか？ということを確認することはとても大事だと思うんですよね。
まず見るのは人気のこだわり条件
エリアや最寄駅、部屋の間取りや家賃の価格帯など、
ポータルサイトには色々な条件を入力できるようになっています。
そして注目したいのは「人気のこだわり条件」のところです。
これは多くの方が検索するポイントなので、人気のこだわり条件として出ているわけですね。
この中で、物件を購入後にどうにかできるとしたら、
- エアコン付き
- ペット相談可
の部分でしょうか。
競合物件と差別化するために、この2つのポイントは検討してみても良いかもしれません。
エアコン設置の検討
エアコンをお部屋の設備と標準装備にしてしまうと、
エアコンが故障した時の修理費用もオーナー負担ということになりますので、そこは少し注意が必要です。
そこまでしても回収できそうなお部屋なのか、ということは加味したいところですね。
ただ、夏場の場合は特にエアコンが付いていないとそもそも引っ越し時に早急にエアコンを入居者が買わないといけなくなるので、
そこで入居者を逃していることは結構あると思います。
ペット相談可
ペット相談可という条件も、ペットとして飼育して良い動物に制限を設けるなどして、
「ペット全部OK！」としなければ、リスクをある程度抑えられるかなと思っています。
猫のみ可、としても良いですね。
また、飼育頭数についても上限を設けたりするオーナーさんもいらっしゃいます。
実はこの前、「入居者さんがお部屋で鳥を放し飼いしていて、しかも10羽もいた…」という話を知り合いがしていました…
小鳥や猫なら大丈夫そう、と思っても、
蓋を開けてみたら10羽や10匹なんてなったら、お部屋の損耗も激しそうですよね。
クリーニング費用を設定しておいて、退去時に必ずその費用がかかる、などして対策すると良いかと思います。
リスクのある条件ではあると思うので、これは最終カード、と思っておいても良いでしょう。
まずは他にできることがないかを探します。
さらに詳しいこだわり条件も見てみる
SUUMOには人気のこだわり条件以外に、「さらに詳しいこだわり条件」というものもあります。
これも見ていきましょう。
ほとんどが家の間取りや購入時からはなかなか変えられないものが多いですが、
IHなんかは交換しても良いですよね。
こういった置くだけで使える安いIHもあるので、ガスを取っ払ってしまってこれを置いておく、というのも良いのかなと思います。
宅配ボックスは場所があれば設置できそうですね。
こういった置くだけタイプのものも安く購入できます。
また、TVモニタ付きインターホンも後付けできます。
楽器相談可については、騒音問題を考えなくてはいけないのですぐにOKとはできないと思いますが、地方物件で周りに建物があまりないようなところなら検討してみても良いと思います。
インターネット無料に関しては、アパート一棟であれば検討しても良いと思いますが、
最近この条件はそこまで重視されていないように感じます。コスパがちょっと悪いですね。
新型コロナウイルスが流行してからはIT重説（重要事項説明をオンラインで行うもの）の需要も高まりました。
これができるかどうかは、管理会社に問い合わせて見るのも良いでしょう。
また、フリーレントはどうしても入居が決まらない物件に関しては検討してみても良いですが、
結局フリーレントにしてもその分の損失をまかなえない物件などもあります。
フリーレント期間があることによって、入居者の質が落ちることもありますので、設定する時は慎重に考えたいものです。
ということで今回は、実際にお部屋を探している人が使うであろう不動産ポータルサイトを見ながら、競合物件と差別化できるポイントについて考えてみました。
これらの項目にチェックが多く入っている方が、検索でも引っかかる可能性が高くなりますので、空室対策を考える時はまずこれらの条件のうち、今付け加えることができるものがないかを考えてみると良いと思います。
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