不動産投資をされている方は、物件を購入する時に内見をされる方がほとんどだと思います。
不動産投資歴が長くなればなるほど、この内見の時に「ここはリフォーム費用が結構かかりそうだな」ということが段々とわかるようになってきます。
今回は中古物件の内見に行く時に、「ここはチェックした方が良い」というポイントをまとめてみました。
物件によってリフォーム費用がどこにかかるかはわからないものですが、中でも「ここは金額が大きくなりやすいから必ずチェックした方が良い」というところをまとめています。
内見には必ず行くべき
まず大前提として、内見には必ず行ってください。
最近は360度カメラでお部屋の中をぐるりと見渡せるような仕組みも不動産ポータルサイトで見受けられますが、
写真や360度カメラなどでは、どうしても情報量が不足してしまいます。
いくらでも良い雰囲気に撮れるというか、ごまかしが利いてしまうんですよね。
なので必ず現地に内見に行くことをおすすめしています。
現地に行くことで、お家の様子だけでなく、近隣の様子や駅からの道順なども把握することができます。
そこで自分が生活することを想像してみながら内見をすると、入居者希望者の方が内見をされる時の気持ちが想像しやすくなるでしょう。
また、近くに問題となる住人がいないか、というのもチェックしたいところです。
お家に全く問題がなくても、周りに問題のある方が住んでいらっしゃることで次々と退去が決まってしまう、ということもよくあることです。
ちなみに私は、物件の購入を検討する時、実際にそのエリアを歩いてみて、
道ゆく人に「今度このあたりに転勤で引っ越してくることになったのですが、暮らしはどうですか？」というような質問をしたりすることもあります。
「ドンキは近くにあると便利だよね〜」というようなお答えをいただいたこともあります笑
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床とクロス
ではここからは実際に内見する時にどんなところを見ればいいのか、ということを書いていきたいと思います。
まず内装として見るべきなのが床とクロス。
できれば床は色々なところを歩いてみて、踏みしめてみて、床鳴りがないか、柔らかいところがないか、ということを見ます。
傾きも一緒に見ておいた方がいいですね。
踏みしめた時に柔らかく沈むところがあったり、傾きが激しかったりすると、そのうち床が抜けてしまうようなトラブルが起こる可能性があります。
実は少し前に所有していた物件で傾きがひどく、床が抜けてしまった物件がありました。
これを修繕するのに100万円以上かかりそうとのことで、かなりの築古戸建てだったので、そもそも修繕しても家賃で回収できそうな見込みがなく、
この状態のまま修繕せずに売ってしまうことにしました。
傾きがひどかったり床が抜けたりすると、基礎の部分からの修繕が必要になります。
こうなるとかなり修繕費用がかさんでしまうので注意ですね。
クロスも同じように、手で押してみて、ぐにゅっと柔らかく沈むようなところがあったら、下地の部分が腐食している可能性があり、
こういった部分は雨漏りの原因になったりもします。
本来クロスや床などはそこまでお金がかかる箇所ではないのですが、
下地や基礎の部分から腐食していると、修繕費がかさみますので、細かく見ておくことが大切です。
水回り
次は水回りですね。
ここはお金のかかりやすい部分です。
和式トイレから洋式トイレへ
和式トイレの場合は洋式に変えた方がやはり入居率は上がると思います。
これが数十万円程度かかる部分なので、
もちろん洋式の方がベターだと思いますが、そこまでかけても回収できる物件なのか？ということはよくよく考えた方が良いですね。
ちなみに和式トイレの上に被せるだけで洋式っぽいトイレにすることができるスワレットというものがあります。
こういったものを活用してみるのも良いかと思います。
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お風呂
お風呂もお金がかかりやすい部分ですね。
ユニットバスであれば浴槽を新しいものに変えたりするのも簡単なのですが、問題は在来工法と言われる、埋め込み式や据え置き型のバスタブの場合です。
据え置きの場合はまだバスタブが外せるようになっていたりもするのですが、
埋め込みの場合は周りのタイルを剥がして浴槽を変えなくてはいけません。
周りがタイルばりになっているお風呂は基本的に修繕費がかなりかかると思った方が良いです。
浴槽が割れている場合などは取り替える必要があり、すぐに外せる浴槽なのか、チェックが必要ですね。
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外装
外装でいうと、一番お金がかかるのは外壁工事と屋根の工事になります。
外壁はクラックがあったり、触って白い粉がつくチョーキングと言われる現象が出ている場合はそれなりに修繕費用がかかると思った方が良いです。
屋根も雨漏りなどが懸念される場合は葺き替えが必要です。
どちらも2階以上の大きな建物の場合は足場を組んで工事を行う必要があり、
この足場を組むのにものすごくお金がかかってしまうんですよね。
そのため屋根も外壁もやらなくてはいけない、という場合はなるべく一緒にやった方が、少しは節約になるかなと思います。
とにかく、どれくらいの修繕が必要になりそうか、ということと、それを回収することができる魅力的な物件なのか、ということを天秤にかけて内見をしっかり行うことが大切です。
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