不動産投資を始めよう、という方は「デッドクロス」という言葉を耳にしたことがあると思います。
今回はこの不動産投資におけるデッドクロスについて、
その意味と対策を解説していきたいと思います。
不動産投資におけるデッドクロスとは
まずは不動産投資におけるデッドクロスについて、その意味を今一度おさらいしてみましょう。
物件を購入する際に、一括で購入する事ができればいいですが、
多くの場合は、金融機関でローンを組んで物件を購入する形になると思います。
つまり毎月家賃収入は入ってくるわけですが、
毎月ローンの返済もしていかなくてはいけない状態になりますよね。
物件を購入すると毎年減価償却費として、物件が時間とともに価値が下がって行くのを「損をした」と捉え、経費として計上することができます。
ここで、減価償却費よりも元金返済の額が上回ってしまう事態が起こることがあり、これをデッドクロス、と言います。
減価償却費は実際には現金の支出がないのにも関わらず経費として計上することができるお金ですが
元金返済は実際に支出があるのにも関わらず、経費としては計上することができません。
つまりデッドクロス状態になると、帳簿上は黒字で
現金がないにも関わらず所得税ばかりが膨らんで行き、黒字倒産してしまう、ということですね。法人の場合だと法人税です。
ローンが大きくなればなるほど、このデッドクロス状態になってしまう危険性が高くなります。
と言っても、決して「デッドクロスになる危険があるからローンはやめた方がいい」という話ではありません。
そんなことを言っていたら、いつまでも大きな投資はできなくなってしまいますからね。レバレッジをかけて投資をすることが「投資の醍醐味」ですから。
たくさんの物件を抱えたり、大きな物件を抱えることによって、
数パーセントの利回りでも額が大きくなり、キャッシュフローが高くなります。
大切なのは、ローンを組む際に、
手元に現金がたくさんあるからと言って悠長に構えず、しっかりとした事業計画を練ることです。
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デッドクロスを回避する方法
ではデッドクロスを回避する方法として、どんなものがあるのか、解説して行きたいと思います。
借入期間を延長する
デッドクロス状態になってしまいそう、と思ったタイミングで
現在のローンの借り換えを行い、借入期間を延長する、という方法があります。
借入期間が長くなれば、それだけ毎月の返済額は少額になるので、デッドクロスを回避することができます。
金融機関側が「OK」を出すのかという問題はありますが。
デッドクロスは減価償却よりも元金返済が多くなってしまうことで起きるものなので
そもそもの現金支出となる元金返済額を少なくすれば回避することができる、ということですね。
新しく物件を購入する
現金支出を抑えるための方法として「借入期間を延長する」というものを紹介しましたが
逆に減価償却費の方を増やす、という方法でもデッドクロスを回避することができます。
減価償却費を元金返済が上回ることでデッドクロスが起きるのだから、
減価償却費の方を多くなるようにする、ということですね。
そのために新しい物件を購入する、という方法があります。
元金均等返済を選択して借入をする
ローンを組む際に返済方法として
- 「元利均等返済」
- 「元金均等返済」
のどちらか二つを選択することができると思います。
元利均等返済の場合は、借入期間中の返済額が常に一定になります。
しかし内訳としては、返済するに連れて、経費として計上することのできる「利息分」が減少し、代わりに経費として計上することのできない「元金分」が増えていくのです。
これがデッドクロスの原因になります。
元金均等返済の場合は、毎月の返済額のうち元金として返済する金額は毎月一定で、
年数が経つにつれてに支払利息額が少なくなっていきます。
ローンを組む時は元金均等返済を選択した方がデッドクロスに陥りにくいということなんです。
ただ、元金均等返済の場合は総返済額が当初から多額になるというデメリットもあります。
自己資金をなるべく多くして購入する
ローンが大きくなればなるほどデッドクロスのリスクが高まります。
なので、なるべく自己資金を使ってローンを少額にする、というのも
デッドクロスを回避するためには有効です。
とはいえ、自己資金ギリギリで物件を購入すると、
急な修繕があった時に、手元に現金がないために対応できず、黒字なのに不動産投資がうまくいかない、ということもあります。
バランスが大切ですね。
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購入前のシミュレーションが大切
物件の構造によって耐用年数は違い、
そこから減価償却費のシミュレーションを行うことができます。
もちろんローン返済もシミュレーションは行うことができるので
減価償却費のシミュレーションと合わせて、ローンもしっかりと返済計画を立てた上で物件を購入するようにしましょう。
予測を立てなくてはいけない部分としては、家賃収入の推移と修繕費などでしょう。
なかなか予測通りにはいかない部分もありますが、
それでも減価償却費とローン返済に関しては簡単にシミュレーションすることができますので
いかに物件購入前にそれを考えられるか、が大切になってきます。
せっかく不動産投資を始めたのに、結局トータルで考えたらマイナスになってしまった、ということにもなりかねないので
物件購入前に綿密なシミュレーションをするよう心がけましょう。
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