新型コロナウイルスの影響もあって、不動産業界も揺れに揺れていますが、こういう時こそ投資のチャンスだと思って購入できる物件はないか探しているところです。
お付き合いのある動産業者の方にもお願いして、良い売り物件はないか探してもらっているのですが、その中に店舗付き住宅兼アパートというものがありました。
地方物件になるのですが、一階が店舗付住居になっており、2階部分がアパートとして貸し出しできるような物件になっています。
地方物件の中でもかなり特殊な物件だとは思うので、実際に現地に物件を見に行ってみないことにはどうなるかわからないですが、改めてテナント物件に投資をすることのメリットとデメリットを整理しておこうと思います。
テナント物件投資のメリット
賃料が高く、利回りも高い
店舗や事務所として使うことができる物件は、住宅型の物件に比べると、床面積あたりの賃料単価が高いです。
通常家に住むだけの場合はそこでお金を生み出すということができませんが、テナントの場合は物やサービスを打って収益を出すことができるので、住宅に比べるとより高い家賃設定が可能という考え方になっています。
実際テナント物件周辺地域の家賃相場と比べるとかなり高く設定されていると思います。
そのため利回りが高い物件が多く、通常の住宅用物件よりは収益性を見込むことができます。
これがテナント物件への投資の一番のメリットといえるでしょう。
保証金が多い
住宅の保証金はだいたい家賃の1ヶ月から2ヶ月分が一般的になりますが、店舗や事務所の場合は3ヶ月や半年一年分というケースもあります。
保証金の一部が焼却され退去時に返還しなくて良いケースもあり、実際テナントとして借りている物件に関しては、家賃3ヶ月分が償却されるということになっていました。
原状回復の手間がない
通常の住宅用物件とは違ってテナント物件の場合はスケルトン状態で貸し出し、原状回復費用はテナント負担、再びスケルトン状態に戻して変換するというのが一般的です。
そのためオーナーが原状回復に費用をかける必要がないので経費率が低くなると言えます。
しかしテナントが長く入っている場合はどうしても住宅用よりもたくさんの人が出入りをするので、経年劣化が早いと言われています。
経費率が低くが原状回復の手間がないと謳われがちではありますが、実際のところはやってみないと分からない部分がありますね。
テナント物件投資のデメリット
リスクが高い
テナント物件はどうしても空室リスクが高くなります。
1年以上営業を続けられる飲食店は半分にも満たないと言われるほど、飲食店は経営が難しいですし、新型コロナウイルスの影響もあっててテナント物件に関してはどんどんと空きが出てしまっている状況です。
しばらくはこの状況も続くと見られます。
住宅に比べると景気の動向などにも左右されやすいのが特徴で、経営が順調に行っているから同じところで出店し続けてくれるとも限りません。
もっと良い土地が見つかればそちらに移ってしまうでしょう。
テナント募集に強い客付け会社が必要
テナントといってもいろいろな業種業態がありますのでそのテナントごとに合った物件を紹介する必要があります。
そのためテナントに合わせた紹介を行っている業者には限りがあり、いつもお世話になっている不動産業者だけでは募集ができないということも多々あるでしょう。
客付けの仕方にもノウハウがいるというのがテナント物件の難しいところです。
賃料の変動が大きい
テナント物件の場合は需要と供給のバランスによって賃料の変動がとても大きくなります。
もちろん大幅に値上げすることもできますが、新型コロナウイルスの影響のように、社会的な混乱が見られる場合は賃料を大幅に下げざるを得ないこともあるのがテナント物件です。
金融機関の融資条件が厳しい
住宅型の物件に比べてテナント物件は金融機関の審査が厳しくなります。
審査にも時間がかかりますしオーナー本人の資金力や実績、さらにはテナントの属性まで詳しく調べられることが多いです。
店舗専用や事務所専用の一棟ビルには融資しないと決めている金融機関もあるくらいです。
地震保険に加入できない
店舗や事務所に関しては地震保険に加入することができません。
地震保険は専用住宅課併用住宅が対象となっているからです。
今回検討している物件に関しては併用住宅なので地震保険には加入できるとは思うのですが通常のテナント物件の場合は保険のことも別に考えなくてはいけないというのがさらにネックになります。
実際の物件を見てみないことには購入するかどうかも決められませんが、店舗物件というのがいかに難しいのかということが調べれば調べるほどわかってきます。
通常の住宅用物件であれば「この場所に住みたいと思う人がいるかどうか」という目線で物件を検討すればよいですが、テナント付き物件の場合は「この場所で商売をしたいと思う人がいるかどうか」という別の視点でも検討しなくてはいけないので、なかなか特殊で難しいですね。
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