原状回復をめぐるトラブルというのは賃貸経営をしていると本当に頻繁にあるもので、避けて通れないものとなっています。
中でもエアコンをめぐるトラブルはよくありますね。
私も賃貸物件に住んでいた時、2台エアコンがあって、1台は設備・1台は残置、という謎のケースだったので、苦労したことがありました笑
（設備の場合はオーナー管理となりますが、残置は前入居者が勝手に付けたものになるので、入居者のもの、という定義になるんだそうです）
今回はエアコンの原状回復についてまとめていきたいと思います。
設備か残置かを把握しておく
入居者退去時だけでなく、「エアコンが壊れた」などのクレームがあった時にも知っておきたいのは、そのお部屋についているエアコンが設備なのか、残置物なのか、ということです。
先述しましたように、設備であればオーナーがお部屋の設備として用意したものになりますので、
入居者の意図的な過失によって壊れた、ということでなければ、修繕義務はオーナー側にあります。
逆に、残置物、つまり前入居者が置いていったものなのであれば、
それは次の入居者の所有物として扱われることになります。
この場合は意図的な過失でもそうじゃない場合でも、壊れてしまったらどちらにせよ入居者が修繕するなり廃棄するなり自由にして良い、ということになります。
また、入居者が自分で勝手につけたエアコンの場合は、廃棄費用をオーナーが入居者に請求できます。
入居者がエアコンを交換したり、新しく付ける場合は必ず先に連絡を入れてもらうようにしなくてはですね。
関連記事：残置物のエアコンはどういう扱い？修理や撤去のルールは？
ガイドラインの線引きは？
国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という原状回復に関するガイドラインを定めています。
これは原状回復に関するトラブルが多いため、「これはオーナーの負担、これは入居者の負担になりますよ」というのを細かく定めたガイドラインです。
このガイドラインによると、通常の暮らし方や使い方による建物や設備の劣化は、経年劣化・通常損耗と言われ、これらの修繕費用は貸主であるオーナー負担となります。
一方、借主である入居者の故意・過失、あるいは通常必要とされる注意を怠ったことによる損失（善管注意義務違反）が原因での損耗は入居者側に原状回復義務があり、費用を負担してもらうことになります。
オーナーが設置したエアコンが通常の使用の仕方で壊れた場合はオーナー側の負担での修繕。
エアコンの水漏れを放置して腐食してしまった！というようなケースは、善管注意義務違反にあたりますので、入居者の負担になります。
関連記事：敷金精算時に知っておきたい「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
入居者が設置したエアコンは原状回復工事が必要
エアコンを設置する際は、壁に穴を開けてエアコンをビスで固定し、
電源タップを新たに追加する必要があります。
通常は、この工事をする際、必ず入居者さんにはオーナーに相談をしてもらいます。
相談がないままに設置工事が行われている場合は、お部屋を不当に改造したものとみなすことができますので、退去時に請求を行うことも可能です。
また、入居者側で設置をしたエアコンは、退去時に入居者がオーナーへ「買い取ってもらえないか？」という相談をすることができます。
ですがこれは完全にオーナーの判断にしてよくて、買い取らない、という選択もできます。
多分私が前に住んでいた賃貸物件は「買い取らないけど、残置物として置いていってもいいよ」ということにしたものなんだと思います。
オーナーとしてはそれが一番賢いかもしれませんね笑
中には「取り外して壁をもとにもどして！」というオーナーもいます。
もしくは、入居者がエアコンを新居に持っていきたい場合、取り外しの工事が必要になりますね。
これも、入居者自身で設置したものなのであれば、入居者に負担をしてもらうことになります。
エアコンを取り外すための原状回復費用は1台あたり5,000円〜3万円程度です。
エアコンをただ取り外すだけではなく、
- エアコンが設置されていた周辺のクロスを張り替える
- ビスアナを塞ぐ
- スリーブ穴を塞ぐ（やっておかないと虫が入ってくる原因になります）
といった作業が必要になってきます。
エアコンの取り扱いに関しては退去時にトラブルになりやすいです。
賃貸契約書に、エアコンが設備なのか、それとも残置物なのか、ということはきちんと明記されているはずですので、オーナー側もトラブルの際は今一度確認するようにしてみてください。
また、重要事項説明の時にその説明を管理会社にもしっかりしていただくことが大切ですね。
入居者が新しくエアコンをつけたいと申し出てきた場合は、どういう扱いにするのか、ということもしっかり相談して決めておきたいところです。