不動産の売買を行うときに不動産査定というのを必ず行いますよね。
不動産売買に慣れている人というのは少なく、不動産査定によって出てきた金額が本当に適当な金額なのかどうかということはなかなかわからないものです。
また不動産査定は色々なところでできるため、いまいちどれを信頼したらいいのかというのも分からない人が多いでしょう。
今回は中でも銀行が行う不動産査定についてお話ししてみたいと思います。
銀行の不動産査定の基準
不動産査定と言うと不動産業者の営業マンや不動産鑑定士が先に思い浮かぶと思いますが銀行でも不動産査定を行っています。
この不動産査定の方法は独自の方法となっています。
銀行が不動産査定を行う時の査定方法の名前が再調達価額法です。
再調達価格というのは「評価する建物を、今現在の資材の流通価格で資材を調達し新築した場合にかかる建築費用」のことを指します。
これは火災保険などでも基準として使われるものですが、「この家がなくなってしまった時に同じ住環境を整えるためにはどれほどのお金がかかるか」という考え方なんですね。
ちなみにこの再調達価格は銀行が独自に決めるものになりますので各銀行によって価格が異なります。
また耐用年数についても国税庁が定めている法定耐用年数と銀行が独自に定めている経済的耐用年数があり、
この経済的耐用年数の方が法定耐用年数よりも短めに設定されています。
全般的に銀行の基準は独自的なものが多いということですね。
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銀行の不動産査定するのはどんな時？
銀行が不動産査定を行うのは住宅ローンを利用する時に対象となる不動産の価値を調べる時です。
この記事を読んで下さっている方も住宅ローンを利用して住宅を購入するかどうかを検討している人が多いでしょう。
住宅ローンは対象となる物件を担保にしてお金を貸し出します。
住宅ローンが払えなくなった場合はその不動産を没収するということですね。
つまり貸し出している住宅ローンの金額と同じ、もしくはそれ以上に不動産に価値がなければ銀行は損をしてしまいます。
それを防ぐために、銀行は独自の方法で不動産査定を行っているのです。
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銀行の不動産査定の精度
銀行の不動産査定の制度ですが不動産業者よりも精度は高いと言えるでしょう。
不動産業者の場合は不動産そのものの値段ではなく、不動産を売買した時の仲介手数料などで利益を出しています。
しかし銀行の場合は前述の通り、不動産そのものの査定を行いその金額を基準に住宅ローンを組むかどうかということを検討するので
自然と不動産査定もより綿密なものになると思われます。
銀行の場合は非常にシビアに不動産査定を行っていると考えて良いでしょう。
銀行以外での不動産査定
ちなみに銀行以外ではどのような不動産査定があるのでしょうか。
不動産の営業マン
不動産業者の営業マンが行う査定には簡易査定と訪問査定があります。
簡易査定の場合は不動産情報からシンプルに情報を収集して金額を計算し算出する方法になります。
対して訪問査定の場合は実際に不動産を見に行って査定する方法です。
目で見ないと分からない情報が含まれるため訪問査定の方が精度が高くなる場合がありますが、簡易査定と訪問査定の結果が同じということも少なくありません。
いずれにせよ、これらの査定を行う場合はどれだけ情報を提供できるかによって査定の精度が変わってきます。
不動産査定の時に以下のような書類を準備しておくことで査定の精度を上げることができるでしょう。
- 不動産の登記簿謄本
- 売主が購入した時の契約書
- 重要事項説明書
- 測量図
- 建物に関する図面
ただしこれらは不動産業者の方で揃えてくれる場合もあります。
不動産鑑定士
不動産査定を行う場合、不動産鑑定士に依頼をするというケースもあります。
不動産鑑定士は国家資格です。
不動産業者よりもより専門性の高い知識を持って不動産鑑定をしてくれるでしょう。
しかし不動産鑑定士に不動産査定を依頼する場合は数万円から20万円程度の費用がかかります。
不動産業者が行う査定は基本的に無料なのに比べると料金は高めと言えるでしょう。
また不動産業者の場合は即日中に不動産査定が終わることが多いのに対し、不動産鑑定士の場合は一週間から一ヶ月ほどかけて不動産査定を行います。
裁判などでは不動産鑑定士の評価の方が信用されますが、一般的な売買を行うだけであれば高額な費用をかけてまで不動産鑑定士に依頼する必要はないのではないかなと思います。
ただしもちろん精度で言えば不動産鑑定士の不動産査定の精度は圧倒的に高いと言えるでしょう。
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住宅ローンが通らない理由
この記事を読んでくださっている人の中には、住宅ローンが通らなくて銀行の不動産査定について調べている方もいるかと思います。
住宅ローンには事前審査と本審査があり、事前審査は通ったのに本審査は通らなかったというようなケースがありますよね。
事前審査では主に
- 物件の金額
- 収入
- 職業・勤務先
などがチェックされます。
本審査では事前審査よりも詳細にチェックをされることになりますが、
物件資料などや住宅ローンを借りる人に関する書類などの提出も必要になります。
住宅ローンの事前審査を通った後に他のローンを組んで何かを購入したり、クレジットカードの引き落としができなかったというようなことがあった場合は住宅ローンの審査が通らないことがあります。
特にクレジットカードの滞納記録などが多く残っていたりすると、信用情報機関の個人信用情報に登録されてしまいますので注意が必要です。
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