地方の築古アパートを中心に、区分、戸建てにも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
今回はファミリータイプの区分マンション投資について。
私は東北エリアの地方都市に4LDKの中古区分マンションを所有しています。
こちらの物件は実は先日退去があったため、リフォームをして売却しようかなと思っていたものでした。
実際に投資をしてみている観点からお話ししてみたいと思います。
エリアの選び方
まず、どのような不動産を購入するにあたっても大切なことですが、エリアを選ぶ時は自分の地元や通勤通学で通っていた場所など、
自分がある程度土地勘があるエリアを選んだ方が良いです。
自分が通っている地域だったり、歩き慣れているエリアだと
- 「この辺りはちょっと人が多くてガヤガヤしていて、通るのが嫌なんだよな」
- 「ここのスーパーは安くて良い、近くにもう一つスーパーがあるけど、日常的に使うのはこっち」
- 「この道は暗いからあんまり夜は通らない方が良い」
というような、歩き慣れているからこそわかる情報があると思います。
こういった土地勘があると物件を選ぶ時も選びやすくなりますので、特に初心者のうちは自分が慣れているエリアで物件を選ぶと良いでしょう。
さらに、ファミリータイプへの投資であれば、「一戸建てを建てるには高すぎる」というエリアを選ぶと良いです。
具体的に言うと、平野部が狭い地域です。
平野部が広い地域だと、ファミリーが家を探す時に、土地が余っているエリアだから物件を建てるのもそこまで高くないので、賃貸ではなく新築してしまう、というケースが多くなります。
一方平野部が狭い地域だと、一戸建てを建てるには費用がかかりすぎるので、賃貸の方に流れる人がファミリーが多いのです。
そういった需要も考えて物件を購入すると良いでしょう。
また、ファミリーがどのように日常生活を送るか、ということを想像することもとても大切です。
- 近くにスーパーはあるか？
- 学校はあるか？
- 駐車場は必要か？
- 子供を育てるのに適した環境か？
こういったことを考えることで、その物件がファミリーにとって住み良い物件かどうか、ということを判断することもできるでしょう。
関連記事：投資するならワンルーム？ファミリータイプ？どっちがいいの？
ファミリータイプは平均居住年数が長い
ファミリータイプの平均居住年数は約6年です。
単身向けのワンルームの場合は3年程度なので、ファミリータイプの方が手がかからない物件だと言えるでしょう。
どうしても入退去が多い物件だと、それだけ手間もかかりますし、場合によっては広告料などを払った方が良い場合なども出てきて、利回りも想定より低くなりがちです、
退去が多ければクリーニングも多くなりますしね。
そう考えると、ファミリー物件は入居付けに苦労する（流動性が低いため）というデメリットもありますが、
入居が決まってしまえば手間がかかりにくいというメリットがあります。
売却時に住居として売る選択もできる
オーナーチェンジ物件としてファミリータイプの区分マンションを購入した場合、
入居しているうちは売却も収益物件としてになりますが、退去したタイミングで住居としても売却することができます。
空室であれば間口を広げて売り出すことができるということです。
さらに、エンドユーザーに買ってもらうことで、比較的高く売れるという場合もあります。
この判断をしたくて、所有物件では現地にいってどれくらいまでリフォームするかな〜というのを考えてに出張していました笑
ちなみにこのように、オーナーチェンジ物件として購入して、その後退去があった時に住居して売り出すことをアービトラージと呼ぶそうです。
金融用語で日本語では裁定取引という意味になります。
要は割安で買って、条件などを変え、割高で売る、ということです。
関連記事：不動産投資におけるアービトラージとは？
リフォームの見通しを立てにくい
先日現地に物件を見に行っていたのもこれが大きな理由でした。
ワンルームなら「これくらいの金額で綺麗にできるだろう」というのが大体予測できるのですが、どうもファミリータイプで4LDKまで大きくなってしまうと、リフォームした時に何にどれくらいの金額がかかるのか、ということがなかなか予測できません。
これは投資初心者の方にはさらに難しいことだと思います。
私の場合は一緒に内装屋さんに同行してもらいました。
業者の方に一緒に見ていただけると、「これはこれくらいかかりますね」ということをその場で言っていただけるので大変参考になりますね。
ある程度不動産投資をやっているとこういったお知り合いも増えてありがたいです。
ファミリータイプは初心者には難しい、と言われがちですが、きちんと需要のあるエリアでの投資ならリスクも低くて良いのではないかなと思います。
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