原状回復に関するトラブルは後を絶ちません。
賃貸経営をする中でも手間がかかる部分だと思います。
なるべくトラブルを減らすために、入退去時にチェックシートを作って対策をするなどしている場合が多いですが、今回は入居者が退去する時のチェックシートと、原状回復の考え方について解説していきたいと思います。
原状回復は誰が負担する？
国土交通省が発表している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』では原状回復費用について、入居者である借主とオーナーである貸主がどのような内容を負担するのかということが明記されています。
原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反＊、その他通常の使用を超えるような使用による損耗、毀損（以下「損耗等」といいます）を復旧すること。
＊善管注意義務：借主は借りている部屋を、相当の注意を払って使用、管理しなければならないということです。そのため、例えば結露のように、発生すること自体は仕方ない現象でも、それを放置して適切な手入れをしないがために、カビなどの被害を拡大させたという場合などは、善管注意義務に違反したとして、借主の責任とされる可能性があります。
簡単にまとめると、
- 通常の範囲内で使用された場合におけるお部屋の経年劣化や通常損耗は貸主であるオーナーの負担
- 入居者の故意過失による損失は借主である入居者の負担
ということになっています。
しかしこれはあくまでガイドラインであって強制力のあるものではありません。
賃貸借契約の際にオーナーの間で仲介業者が仲介に入って賃貸借契約書が交わされます。
その賃貸借契約書にはほぼ100%特約が付けられており、ハウスクリーニング費用や鍵の交換代などを入居者に請求する特約内容などもあります。
ただしこれらの特約は、特約を付ければ全てが有効に作用するというわけではありません。
金額をきちんと明記した上で妥当性が認められるものでないと無効になる場合がありますので注意が必要です。
原状回復チェックは誰がどういった流れでやるのか
原状回復のチェックですが自主管理の場合はオーナー、管理会社に委託をしている場合は管理会社の担当者が立ち会って入居者とチェックを行います。
退去の申し出があってから退去日を決め、その退去日までに荷物を全て出してもらい、原状回復チェックを行います。
この時に使われるのが原状回復のチェックシートです。
共通で使われるチェックシートがあるわけではありませんが『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』では入退去時の物件状況及び原状回復確認リストの例が記載してあります。
こちらを参考にしてチェックシートを作成しても良いですし、このままでも使うことができます。
トラブルになりやすい原状回復の例
原状回復において借主と貸主どちらが費用を負担するのか、トラブルになりやすい例についていくつか紹介しておきたいと思います。
タバコの臭い、ヤニ
現在ほとんどの賃貸物件では室内での喫煙が禁止になっていますが、入居者タバコを室内で吸ってしまうというケースもあります。
タバコについては特約を設けている場合が多く、トラブルを防止するためにはクリーニング費用などを明記した上で特約をつけておくのが一番良い対策になるかと思います。
ただし特約をつけていない場合でも原状回復をめぐるトラブルとガイドラインではタバコを吸うことによって発生した黄ばみや汚れ、臭いに関しては入居者の故意・過失、善管注意義務違反とみなされることになっています。
以下ガイドラインでの定義です。
喫煙等によりクロス等がヤニで変色したり臭いが付着している場合は、通常の使用による汚損を超えるものと判断される場合が多いと考えられる。なお、賃貸物件での喫煙等が禁じられている場合は、用法違反にあたるものと考えられる。
ペットのつけた傷、臭い
ペット不可の物件でペットを飼っていたという場合はもちろんペットのつけた傷や臭いというのは入居者の故意・過失ということになりますので原状回復費用を請求することができます。
ペット可の物件に関しては退去時にどのような費用がかかるかということを明記した上で特約を付けるのが良いでしょう。
エアコンの扱い
エアコンを設備としているか残置物としているかにもよりますが、基本的に設備の場合は通常使用の範囲内となりますのでエアコンのクリーニングは貸主であるオーナーの負担になると考えられることが多いです。
もしクリーニングなどの費用を請求したいと考える場合はクリーニング費用を明記した上で特約をつけ、あらかじめ賃貸借契約書を交わす時の重要事項説明で説明をし入居者に納得してもらう必要があります。
エアコンのクリーニングだけでなくハウスクリーニングも同様となります。