不動産投資をしていてアパートやマンションを運用していると、日々入居者トラブルとの戦いになりますよね。
その中でも多いのが退去時のトラブルです。
今回焦点を当てたいのは原状回復の中でもハウスクリーニングについてです。
原状回復と言うと「入居者が入居する前の状態にお部屋をなるべくきれいに戻す」という意味ですから、ハウスクリーニングも含まれると考える方が多いと思います。
原状回復にハウスクリーニングが含まれるのであれば原状回復費用としてハウスクリーニングを入居者に請求することができると考えられるでしょう。
しかし実際のところは原状回復にハウスクリーニングは含まれません。
特約がなければハウスクリーニング費用は貸主であるオーナーの負担ということになります。
原状回復とは
まずは現状回復の意味合いについて改めておさらいしておきましょう。
国土交通省が公表している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』によると、借主である入居者が負担すべき原状回復費用は以下のように定められています。
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」
借主である入居者が負担しなくてはいけないのは借主にあくまで故意・過失があった場合とされているわけです。
そのため経年劣化や通常損耗で損失した部分に関しては貸主であるオーナーの負担ということになっています。
原状回復にハウスクリーニングは含まれない
先述したように経年劣化や通常損耗による損失部分に関しては貸主であるオーナーの負担となります。
つまり原状回復費用としてハウスクリーニング費用は請求することができません。
そのためほとんどの賃貸借契約書にはハウスクリーニング特約が付けられており、ハウスクリーニング費用は借主である入居者負担とするという記載がなされていることが多いです。
例えば他にも
- 鍵交換費用
- 畳の表替えの費用
- 障子やふすまの張り替えの費用
などの費用を別途請求することを特約として付けている賃貸借契約書もあります。
関連記事：原状回復における畳の扱いは？費用負担はどっちがするの？
特約をつける場合の注意点
賃貸借契約書に特約を付ければ請求したい費用の全てを入居者に請求することができるというわけではありません。
最高裁判所（最高裁判所第二小法廷平成17年12月16日判決）は、特約が有効であるための要件を判示しています。
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
- 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
- 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
これらを踏まえて特約を付ける場合は、きちんと具体的な金額も示すようにしましょう。
「ハウスクリーニング費用は一律30,000円とし貸主負担とする。」というような記載の仕方をしていることが多いです。
関連記事：ウォシュレットの原状回復について入居者から相談！残置として認める？
ハウスクリーニング費用の相場
間取りごとのハウスクリーニング費用の相場について紹介しておきたいと思います。
| 間取り | 費用相場 |
| 1R、1K | 20,000～50,000円 |
| 1DK、1LDK | 40,000～80,000円 |
| 2DK、2LDK | 30,000～70,000円 |
| 3DK、3LDK | 60,000～200,000円 |
| 4DK、4LDK | 70,000円～ |
部屋の広さや業者によっても値段が変わってくることがありますので、出来れば見積もりをとったり、お願いしたことがある業者の価格を参考にハウスクリーニング特約の内容を決めるようにしましょう。
また部位別のハウスクリーニング費用の相場も紹介しておきたいと思います。
- 換気扇、レンジフード…15,000円～
- ガスコンロ、グリル…10,000円～
- エアコンクリーニング…10,000円～
- 浴室クリーニング…15,000円～
- フローリングワック…1,000円/m2～
- ベランダ清掃…15,000円～
エアコンクリーニングの費用を別途定めている特約もあります。
関連記事：原状回復でエアコンクリーニングはどちら負担？オーナーが知っておきたいこと
ハウスクリーニング業者の選び方
スクリーニングの業者を選ぶときですが、どのような点に気をつけて選べばよいのでしょうか？
見積もり内容が分かりやすい
見積もりの内容について「一式」などの大まかな内容ではなく、具体的にどのような内容にいくらくらいの金額がかかっているのかということが分かる見積もりを出してくれる業者を選ぶと良いと思います。
具体的な内容が分かると後学のためにも良いでしょう。
損害保険に加入している
ハウスクリーニングの最中に何らかの損害が生じてしまうことが稀にあります。
そういった時に損害をカバーすることができる保険に加入しているかどうかということもクリーニング業種を選ぶ上で重要なポイントです。
公式ホームページなどを見て分からない場合は電話をして聞いてみると良いでしょう。
関連記事：原状回復に関する特約をつけてトラブルを回避しよう！どんな内容が良い？