地方の築古アパートを中心に不動産投資をしています。
基本的に築古なので、家賃が安く、お部屋を賃貸に出す際もリフォームは最低限、という形でやっています。
そんな中で、入居を検討してくださっている方が内見をしてくれたようなのですが、
家賃交渉が入り、少しだけ家賃を値下げしてあげることにしました。
これで決まればいいなぁと思っていたのですが、なんと保証会社が通らず…
これはつまり、どこかで家賃を払っていないなどの延滞があって、信用履歴に傷がついているということです。
そういう方はどこも契約が難しくなるでしょうから、これから一体どうするんでしょうね…
家賃交渉はよくあること
入居を検討している方から家賃の交渉があることはよくあることでもあります。
営業の方に「これくらいまでなら値引きしても大丈夫です」とあらかじめ幅を伝えておくこともあります。
それから、今目の前で入居者が悩んでいるという状況の中で営業さんが電話をかけてくるパターンもあります。
なので、なるべくいつでも電話を取れる状態にしていますし、その場で取れなかった場合もすぐに折り返しをするようにしています。
そういうチャンスを逃すとどうしても不動産投資には影響が出てくる気がしますね。
営業さんにも「このオーナーさんは電話したら出てくれる人だ」と思ってもらうことが大事なんだと思います。
ただ、家賃も下げれば良いというものではありません。
無闇に家賃を下げすぎると、すでに入居してくださっている方から家賃交渉が入る場合があります。
ネットで家賃交渉についてもいくらでも調べられる時代になってしまったので、そういった情報を見て家賃交渉をしてくる方が増えたように思いますね笑
家賃は一度下げてしまうと、ずっとその家賃で回っていくようになってしまうので、利回りにも大きく影響します。
利回りの計算もし直して、家賃の下げ幅を決めた方が良いでしょう。
関連記事：家賃の減額交渉が入居者から！オーナーは何を基準にして対応すればいい？
怪しい人は保証会社を通す
ひと昔前は保証会社というものもあまり一般的ではなかったですが、
- 単身高齢者
- 外国人の方
- 生活保護の方
なんかは、保証会社を通した方が安心してお部屋を貸し出すことができます。
保証会社へ払う保証料は入居者負担となりますので、入居条件に保証会社を通すことを入れてしまう方が良いでしょう。
そして今回のように保証会社が通らない人というのもいます。
そういう人は過去に何かしらの滞納があった人ですから、入居が決まらなかったのは残念ですが、そういった方の入居が決まらなくて良かったな、とも思います。
実は、少し前に入居者が家賃滞納を続けており、連絡が取れなくなっていたので警察立ち会いのもと管理会社さんに入室してもらう、ということがありました。
結局この件については、入居者の知人を名乗る方が現れて退去の旨を伝えてくださったので、裁判をせずに退去してもらうことができたのですが、
先日お部屋を見に行ったらすごいことになっていました。
電気、ガス、水道などのライフラインは全て止まっており、つまりはトイレも使えない状態。
管理会社さんのお話では、その場で糞尿垂れ流しだったそうです。
トイレもこんな感じで、今までに見たことがないくらい酷い状態になっていました。
自主的に退去してくださったのでまだ良いですが、実は他のお部屋でも同じようなことがあり、連絡が取れないままなので裁判をしているところです。
裁判と強制退去に費用で100万円以上かかりそうで、さらに原状回復となればもっとお金がかかります。
ちょっと不安だなと思う人は絶対に保証会社を通した方が良いです。
こんなお部屋になってしまうと、もう赤字も赤字ですからね…
関連記事：【実録】家賃滞納されたら裁判費用は結局オーナー負担…高すぎます
家賃保証会社に落ちる理由
家賃保証会社での審査は一週間ほどです。
- 年収
- 勤務先
- 勤続年数
- 個人信用情報
などを総合的に判断し、支払い能力があるかを見ます。
- 過去に家賃滞納歴がある
- クレジットカードやカードローンなどの滞納履歴がある（ブラックリスト入り）
こういった背景があると保証会社が通らないことがあります。
と言っても、保証会社も審査の厳しさというのは会社によりますので、
あちらの保証会社は通らなかったけど、こちらの保証会社は通った、ということがあるようです。
今回の入居検討者は審査落ちだったので、多分家賃の滞納歴があったのかなと思います。
家賃滞納されて、そのまま逃げてしまう入居者は多いですが、そういう方はこれからどうやって生きていくんだろうな、と思ってしまいますね。
不動産投資をやっていると、色々な方の人生を見ることになります。