不動産業者にお願いして不動産売買を行う場合は仲介手数料というものを支払う必要があります。
これは不動産の売却や購入の仲介をしてくれた不動産業者に支払う成功報酬です。
今回はこの不動産売買における仲介手数料について、誰がどこに払うのか、いつ払うのか、途中で売買契約を解除した場合はどうなるのか？といったことを解説していきたいと思います。
不動産売買における仲介手数料とは
不動産売買における仲介手数料というのは不動産を仲介してくれた不動産会社に売主や買主が支払う成功報酬のことです。
この仲介手数料は売買契約が成立した時に手数料として支払うものであり、基本的には売買契約が成立しない場合において手数料を支払う必要はありません。
仲介手数料には上限がある
不動産会社に支払う仲介手数料は法律によって上限が決められています。
仲介手数料の条件は取引金額によって異なっており、以下のようになっています。
- 200万円以下の取引の部分…5%+消費税
- 200万円を超える400万円以下の取引の部分…4%+消費税
- 400万円を超える取引の部分…3%+消費税
この計算が少しややこしくて、取引金額を分解して計算をしていくような形になります。
例えば取引金額が500万円だった場合は、200万円の部分まで5%+消費税がかかり、さらに200万円から400万円の部分に4%+消費税がかかり、残りの100万円の部分に対して3%+消費税というような考え方となっています。
400万円を超える物件に関しては、
（取引金額かける3%+6万円）+消費税
と考えておくと良いでしょう。
6万円というのは400万円までの部分の計算を行った数字になります。
これは法律で定められている仲介手数料の上限になりますので、これよりも仲介手数料が少ないということももちろんあります。
ただし上限を超えて請求があった場合は法令違反となり処罰の対象となります。
仲介手数料に含まれないもの
契約が成立しなかった場合仲介手数料を支払う必要はないとご説明しましたが、実は仲介手数料に含まれない費用というのは契約の成立の如何にかかわらず発生してきます。
仲介手数料に含まれるものは通常の仲介業務で発生する費用です。
それ以外の業務に関してはは仲介手数料とは別に請求することができるのですが、以下の条件を満たしている必要があります。
- 依頼者の希望によって発生した業務に対する費用
- 通常の仲介業務では発生しない費用
- 実費である
以上です。
例えば依頼者の希望などで通常は行わないような広告を行った際の実費などは売買契約が成立しなくても不動産業者が請求することができるということです。
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仲介手数料は誰が誰に払うのか
仲介手数料は売主と買主が仲介をしてくれた不動産業者に支払います。
不動産会社がどのように関わってくるかによって、どこに支払うのかということが変わってきます。
不動産会社が1社の場合
売主も買主も同じ不動産会社に仲介を依頼している場合は、売主も買主も同じ不動産会社に仲介手数料を支払います。
不動産会社は売主と買主の両方と媒介契約を締結し両方から手数料を受け取ることができます。
これを業界では両手取引という風に呼んでいます。
不動産会社が2社の場合
売主買主がそれぞれ別の不動産業者に仲介を依頼した場合は、それぞれがそれぞれの不動産業者に仲介手数料を支払うことになります。
例えば売主が不動産業者Aに仲介を依頼し、買主が不動産業者Bに仲介を依頼した場合、
売主は不動産業者Aに仲介手数料を支払い、買主は不動産業者Bに仲介手数料を支払うということになります。
不動産会社にとっては1社の方が良い
不動産会社が1社の場合でも2社の場合でも、仲介手数料の上限は決まっているため売主や買主が支払う仲介手数料の金額は変わらないため損をしません。
ただし支払う先が変わるため不動産会社にとっては一社で両手取引をすることができた方が良いということです。
ただし両手取引をしたいがために他の不動産業者からの問い合わせを断ったりして囲い込みをしようとする悪質な不動産業者もありますので注意が必要です。
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仲介手数料はいつ払うのか
仲介手数料は売買契約が成立した時に不動産業者が請求できる成功報酬となっています。
つまり売買契約締結時点で支払うことになるのですが、売買契約締結時にはまだ不動産の引渡しが済んでいないことがほとんどです。
そのため売買契約締結時に半額、不動産引渡し完了時に残りの半額を支払うというのが一般的になっています。
ただしこれは不動産業者や地域によって異なりますので最初に確認をしておくようにしましょう。
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売買契約が解除された場合
住宅ローンがおりなかった場合や買い替えの特約などの解除条件によって売買契約が白紙解除された場合、売主や買主は仲介手数料を支払う必要はありません。
仲介手数料の半金を先に支払っている場合は返還をしてもらえます。
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仲介業者を外しても仲介手数料は取られる
仲介手数料を支払いたくないために不動産業者によって仲介をしてもらった売主と買主が、後々不動産業者は外して直接取引をしようと考える人もいますが
このようなケースでも不動産業者は仲介手数料はしっかり請求することができます。
不動産業者には大抵発覚してしまうことなので、トラブルの原因にもなりますしこういったことはしないようにしましょう。
一度こういったトラブルを起こしてしまうと今後不動産投資を続けていく上でペナルティーとなることは間違いありません。
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