中古の不動産を購入する時はどのようなことに注意すればいいのでしょうか？
注意点をまとめてみました。
今回は投資用不動産を中古で購入するケースについてお話します。
かかってくる費用とキャッシュフローを計算
物件を探す前に、どのような物件を購入するか絞り込むためにも、どれくらいの規模のどんな物件が欲しいか、お金の計算をしてみるところから始めましょう。
物件を購入する際は以下のような費用がかかってきます。
- 登記費用
- 仲介手数料
- 不動産取得税
- 地震保険、火災保険などの保険料
- ローンの費用、ローン事務手数料
- 契約書に貼る印紙代
どれくらいの規模の物件で、どれくらいの利回りがあればいいのか、もイメージしておきます。
これが先にイメージできていないと、膨大な量の物件から購入する物件を探し出すのはとても難しいです。
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ポータルサイトで物件を検索
まずは売り物件をポータルサイトでチェックしてみましょう。
懇意にしている不動産会社があれば、不動産会社の方に直接「良い物件ありませんか？」と聞いてみた方がいいと思います。
良い物件は普段から関係性が築けているオーナーのところに最初持っていかれることが多いです。アナログですが、知らないオーナーに売るよりも、やはり普段から繋がりのあるオーナーに売れた方が不動産業者もいいんですよね。
そこで売れなかった物件がポータルサイトにおりていくような形なので、実はポータルサイトで紹介されている物件は売れ残り…ということなのです。
ただ、ポータルサイトで売りに出されている不動産を見ていくことで、大体の相場観が身についてくると思います。
いくつかの不動産に目星がついたら、類似物件を探してみて、どれくらい指値ができそうか、ということを考えていくと良いでしょう。
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内見でリフォームポイントをチェック
購入を真剣に検討する不動産が出てきたら内見は必ずするようにしましょう。
たまに地方の不動産の場合は内見をせずに購入を決める方もいますが、かなりリスクが高いのでおすすめしません。
内見をすれば、どこをどれくらいリフォームすれば賃貸に出せるか、ということがわかると思います。
ざっとお金の計算もできるので、必ず内見はするようにしましょう。
内見時に特にチェックしておきたいのは水回りです。キッチンの下の部分や、バス、トイレなどをチェックし、水漏れなどの不具合がないか確認しておきましょう。水回りはトラブルが多いところですからね。
また、天井などに雨漏りの跡がないかも確認しておくと良いでしょう。
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外壁チェック
外壁もしっかりチェックします。
手で触って白い粉がつく場合は、しばらく外壁を塗っていなくて塗装がはげてきてしまっている証拠です。専門用語ではこれをチョーキングと言います。
ヒビが入っていたり、汚れがひどい場合は塗り直しが必要になるでしょう。
外壁は足場を組んでやらなくてはいけない修繕になりますので、費用が膨大になることもあります。
これを踏まえて購入を検討しましょう。
地価
中古の不動産を選ぶときに大切になってくるのが地価です。
不動産はどうしても時間と共に価値が落ちていってしまうものですが、土地の価値はゼロにはなりません。
多少の上下はあるかもしれませんが、良い土地の価値が急に下落する、ということも早々ありません。
築古の物件を購入する場合は特に、土地の値段がある程度あれば、売却もしやすくなるので地価も調べた上で購入を検討しましょう。
また災害や家事など建物にもしものことがあったとしても、土地の値段で売ることができる、とも考えられます。
耐震性
物件の築年数によって耐震基準がわかります。
1981年に建築基準法が改正され同年6月1日から施行されています。
「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」という基準で建てられているのが新耐震基準の建物。
ただ1981年6月1日以降に竣工した建物全てが新耐震基準というわけではなく、建築確認が1981年6月1日よりもあとに行われている建物が新耐震基準の建物なので注意が必要です。
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売却理由をチェック
もし可能なのであれば、不動産業者の方に売却の理由を聞いてみましょう。
良い物件だと思うのであれば、なぜ物件を手放すのかが疑問です。
たとえば相続した建物なのだけど、非相続人が不動産投資に詳しくないから売却してしまいたい、というような内容だれば、狙い目の物件だと言えるでしょう。
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