家や土地などの不動産を相続することになった場合、親子間や兄弟間でどのように相続をするかによって激しく揉めてしまうことがあります。
不動産を相続する場合はどのような分割方法があるのか、そしてそれぞれどのようなメリットデメリットがあるのかということについて解説していきたいと思います。
まず不動産の分割の方法には大きく分けて
- 現物分割
- 代償分割
- 換価分割
- 共有
の四つの方法があります。
現物分割
現物分割とは財産をそのままの形で相続する方法で、不動産であれば分けることができないので不動産をそのまま誰かが一人で相続するような形を取ります。
たとえば長男が家と土地を相続して、次男が貯金を相続するというような形です。
そもそも不動産に関しては明確に分けることができないという部分が原因で家族間で揉めてしまうことが多いので、
この現物分割でうまく収まるのであれば一番わかりやすい相続の仕方だと言えるでしょう。
自分たちの思い出が詰まった不動産をそのまま残しておけるというような点においてもメリットがあります。
しかし現物分割の場合は不動産と等価に値するような遺産が他に残っていることが少ないので、
不動産を相続することができなかった人が不満を持つケースが多いというデメリットもあります。
例えば5000万円の価値がある不動産があったとして、貯金や証券なども5,000万円以上の価値があるのであればうまく分けることができますが、
不動産だけが大きな遺産となってしまっている場合は、家族間で均等に分けるのが難しいです。
代償分割
代償分割では分割できない財産を相続した人が他の相続人にそれに見合う現金を分割方法です。
5000万円の価値のある土地と家という不動産しか財産がなかった場合で兄と弟の二人で相続をする場合、
兄が不動産を相続した上で2500万円を現金で次男に支払う、という方法です。
お金の価値で考えた時に公平性を保った分割の仕方ができる方法と言えるでしょう。
また不動産をそのまま残せる分割方法でもあります。
ただ代償金を支払うことになった相続人に資金力がないと実現できないのがこの分割方法のデメリットです。
上記に挙げた例のように急に2500万円もの現金を用意するのはなかなか難しいことです。
公平性は保てるものの、資金力がないと実現不可能な分割方法だと言えるでしょう。
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換価分割
換価分割とは分割できない財産を売却して売却益を相続人に分配する方法です。
不動産の場合は不動産を売却してその売却益を分配するというやり方ですね。
全てお金に変えてしまってから遺産を分割するためきっちり等分することができます。
ただしこの分割方法の場合は不動産を売却しなくてはいけないので不動産を残すことはできません。
さらに売却した金額に対しては所得税と住民税がかかってきてしまいます。
また不動産に関しては売り時というのもありますので、売却したいと思った時に思ったような金額で売れないこともあります。
とはいえ相続が発生するのは予期せぬタイミングですので、不動産の売り時と重なるとも限らないのが難しいところです。
またその不動産に誰かが現状住んでいる場合は売却できません。
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共有
共有とは不動産を相続人全員で共有する方法です。
例えば3人兄弟であれば不動産を3人で共有するので一人当たり1/3ずつの権利を持つような形になります。
共有名義で相続する場合は兄弟で土地全体を使用することができますが、共有物の処分などを行う場合は共有物の変更行為となり全員の同意が必要だったり
共有物の賃貸とその契約の解除などを行う場合は共有物の管理行為となる、ため所有者の過半数の同意が必要になります。
さらに共有しているうちの誰かが亡くなった場合はその子供の世代へ相続が発生し雪だるま式に共有者が増えていくようになってしまいます。
不動産をそのまま残すことができるという意味ではメリットがあり、円満解決のようにも見えるかもしれませんが
目に見えるような形で分割をすることができない共有は、トラブルの原因になりやすいとも言えます。
売却や建て替えなどをする場合も共有している相続人全員の同意が必要になってくるので、共有名義で不動産を持つというのはとても難しいことなのです。
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相続放棄する方法も
こういった家族間でのトラブルを避けるために相続放棄という形にして被相続人の権利や義務を一切受け継がない方法もあります。
明らかに負債が大きいような財産の場合は相続放棄をすることで一切の義務を免れることもできますし、
財産がプラスであっても家族間で誰かに資産を寄せるために相続放棄を行うこともあります。
相続放棄は家庭裁判所に相続放棄の申述書を提出することで行うことができますが、費用が安く手続きも簡便ですし、何より相続人一人が単独で行うことができるというメリットがあります。
費用は3000円弱と考えるとよいでしょう。
トラブルを避けるためには良い方法かもしれません。
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専門家に相談しよう
家族間でトラブルが起きやすい不動産の相続はできれば公平な視点を持った第三者にアドバイスをしてもらうと良いと思います。
相続税が発生するような場合は税金の問題も絡んでくるため、相続が得意な税理士にお願いをするのが一番でしょう。
相続する内容を踏まえて、それぞれに合った分割方法を選択してみてください。