自営業（フリーランス）として仕事をしていると属性がどうしても低くなってしまうので不動産投資ローンが借りられなくて不動産投資ができないというイメージがあると思います。
今回は不動産投資を始めたい自営業の方がどのような懸念事項があるのか、そしてその懸念事項に対してどのような対策を練ればよいのかということを解説していきたいと思います。
自営業でも不動産投資はできる？
自営業で不動産投資をしようとした時に一番懸念事項となるのが金融機関からお金が借りられるのかどうか、というところです。
自営業の方が不動産投資を行う理由は多くが「本業以外の安定した収入が欲しいから」というのものだと思うのですが、金融機関は融資をするにあたって「きちんとローンを返済する能力があるか」つまり、「安定した収入があるか」というところを見ます。
なんだか壮大な矛盾を孕んでいるように思いますが、自営業でも、返済能力がある程度ある、と見なしてもらえるような準備をしていく必要があります。
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自営業の人が不動産投資をする時の懸念事項
事業と不動産業のバランスと税務
不動産投資をすることで不動産所得が得られるようになりますが、事業所得と不動産所得は区別されます。
つまり事業収益に直接的な影響はないのですが、税務上は課税所得とされるので、個人で不動産投資をする場合は所得税が高くなってしまう可能性があります。
ただ不動産投資事業において発生した諸経費について、経費計上をしっかり行っていくことができれば節税効果を得ることができるようにもなります。
できれば不動産関係に強い税理士さんに相談しながら進めていった方が良いでしょう。
収入が一定ではないため審査も通りにくい
お金を貸す側である金融機関はそのお金をきちんと返済してもらえるか、というところが一番気になりますから、お金を借りる人の属性をしっかり調べます。
どうしても収入が一定してあるわけではない自営業の方の場合、そこが不利になってしまうんですね。
貯蓄や財産などを資料にまとめておき、しっかりとした返済能力があるということを金融機関にアピールできるようにしておくと良いでしょう。
また、クレジットカードやローンなどの返済が滞っていたり、税金の滞納があったりすると信用に傷がついてしまうことがあります。
さらに、個人事業主が融資を受ける場合、保証人が必要になることがほとんどです。
できればその保証人になってもらう人はサラリーマンなどの安定した収入がある人の方がいいです。
不動産投資ローンを組むためにやっておくべきこと
元に資金を多く用意しておく
ローンを借りるにしても、やはり無理なローンは組まない方が良いです。
手元に置いておく資金はもちろん、そもそも不動産投資を始めるにあたって用意するお金も少し余裕のある額にしておいた方が良いでしょう。
不動産投資は特に、突然大規模修繕が必要になり、大きなお金がかかる、ということがあります。
ここ最近であったものでいえば、雪がかなり降って、屋根が落ちてしまっただとか、落雪によって外壁に穴があいてしまった、というようなものがありました。
資金が手元に潤沢にないとすぐに修繕をする、ということができない場合があります。
しかしすぐに修繕をしなければ当然空室率が高くなってしまったり、建物の劣化を速めることになってしまいます。
突然の事態にも対応することができるだけの資金を手元においておくことが大切です。
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収入が一定以上あるのであれば法人化する
日本では累進課税制度がとられており、収入が高ければ高いほど納める税金も高くなるわけですが、一定以上収入があるのであれば法人化することによって節税をすることができます。
不動産投資を行って収入が増えればさらに税金が高くなっていきますので、どのタイミングで法人化すればいいのか、ということはしっかりと考えておいた方がよいでしょう。
場合によっては、不動産投資を始める前に法人化してしまった方が良い場合もあります。
法人化することで、経費として計上することができるものも増えます。
ただ法人化することによって団体信用保険は使えなくなりますので注意が必要です。
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過去3年から5年年収を一定以上に保つ
とにかく安定して収入がある、という事実が融資を受けるには一番強いので、過去3年〜5年の年収が一定以上に保たれていると融資は組みやすくなります。
事業を行う上で、この「一定以上の年収」をいくらに設定するか、というのは意識しておいた方が良いでしょう。
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