オーナーとして不動産経営を始めたら、入ってくる不動産収入に対して確定申告をしなくてはいけません。
ただ確定申告が不要なケースもありますので
いくらから確定申告をしなくてはいけないのか、ということをわかりやすくまとめていきます。
不動産投資を行う際は、不動産収入に対してどれくらいの税金がかかってくるのか、ということも物件の購入前にしっかりリサーチしておく必要があります。
そういった細かい計算を後回しにしてしまって、いざ不動産投資を始めてみたら
思ったよりも税金や修繕などで支出が出てしまい、プラスにならなかった、というケースはよくあることだからです。
「不動産投資を始めてから勉強すれば良いや」と考えている人も多いですが
それは大きな間違いです。
不動産は購入する時にその結果が9割決まる、と言われています。
物件を購入する前に、正しい税知識を身につけましょう。
年間で不動産収入が20万円を超えたら確定申告！
給与所得が2000万円以下の場合ですが、
副業としての収入が20万円を超える場合は確定申告が必要、という決まりになっています。
20万円を超える、なので200,001円〜確定申告が必要、ということです。
副業全てを合わせてこの金額なので、もし不動産収入以外にも副業で行なっている事業があるのであれば、その事業での所得も合算する必要があります。
しかしこれはあくまで課税対象となる所得が20万円を超える場合、なので
実際の不動産収入やその他副業での収入を合算した金額から必要経費を引いた上でそれが20万円を上回る場合、ということになります。
不動産事業の場合は以下のようなものが経費として計上できます。
- 固定資産税などの税金
- 管理費
- 修繕費
- 減価償却費
- 保険料
- 借入金の利子
- 打ち合わせ費（事業に関する）
- 交通費（事業に関する）
- 税理士費用
これらの費用を経費として収入から引いた上で20万円を超えるようであれば、確定申告が必要になってくる、ということですね。
関連記事：ふるさと納税で節税しよう！不動産所得がある人の確定申告
確定申告をしなかった場合どうなる？
「ちょっとくらいバレないだろうし、少しの収入で確定申告して税金を払わなくてはいけなくなるのは嫌だ！」
「確定申告期間（2月16日〜3月15日）に確定申告に行けなかった」
「他の副業との合算になるのを知らなくて確定申告をしなかった」
というようなこともあるでしょう。
確定申告をしなかったらどのようなペナルティが課せられるのでしょうか？
- 無申告加算税
- 重加算税
- 故意の申告書不提出によるほ税
といったペナルティが課せられます。
無申告加算税
税務署調査がきて、確定申告をしていないことがわかってしまうと
無申告加算税という税が課されます。
計算が少し面倒なのですが
本来申告するべきだった収入の50万円までに×15%
50万円を超える分に対して×20%の課税がされるので、かなり税金が高くなります。
ただし、税務調査の事前通知がくる前に自己申告した場合は税率が5%に軽減されます。
また、確定申告をできなかった正当な理由があった場合や、過去5年間にペナルティを受けたことがなく、申告をする意思があり、法定申告期限日から2週間以内に申告をした場合は課税なし、となります。
重加算税
申告しなくてはいけない不動産収入があるのに、それを隠蔽しようとした場合などに課せられるのが重加算税です。
この場合は
本来納税しなくてはいけない税金額に対して×35%の課税が行われます。
かなり金額的に変わってきますよね。
故意の申告書不提出によるほ税
ほ税とは脱税のことを指し、この場合は犯罪行為と見なされ、
5年以下の懲役、もしくは500万円以下の罰金、もしくはその両方が課せられます。
金融機関の信用にも傷が付きますので、不動産投資をしているオーナーにとっては絶対に犯してはならないことです。
節税のために青色申告をする人も多いと思いますが
確定申告に自信がない人は税理士さんにお願いするのが一番間違いがなくて良いでしょう。
給与所得がない場合
ここまで「給与所得があり、副業として不動産投資をしていて不動産収入がある人」のケースについてお話しましたが
不動産投資のみを行なっている「給与所得がない人」の場合はどうなのでしょうか。
フリーランスとして不動産投資を行なっている場合は
- 所得合計額から所得控除額を差し引いて、課税される所得金額を計算
- 課税される所得金額に所得税の税率をかけて所得税額を計算
- 所得税額から配当控除額を差し引く
以上の順に計算して残額がある場合は確定申告が必要になります。
例えば不動産所得を含む事業所得が50万円あったとして、経費で20万円を計上するとしますね。
残りが30万円となりますが、控除にも色々あるものの、誰でも受けることができる基礎控除のみの控除だとしても38万円分あります。
つまり30-38で残額がマイナスになるため、確定申告は必要なくなります。
ここで残額が出る場合は確定申告が必要になるんですね。
個人のケースによって確定申告が必要かどうかは異なるので
一度しっかり調べておくようにしましょう。
関連記事：不動産取得税ってどんなもの？確定申告方法はどうする？