不動産投資をするときにどのような形態の物件に投資をするのかというところは最初はもっとも悩む所だと思います。
物件の規模が大きく部屋数が多いものの方が資産を増やしていくのには良いですが、最初から大きな物件で投資をするのはかなり難しいですし、規模の大きい物件ほどある程度頭金として用意しなくてはいけないお金が多くなります。
そこで特に不動産投資初心者ほど考えるのが戸建物件なのではないでしょうか。
都心部で不動産投資となると、ワンルームマンション投資が最近では多く、OLでもワンルームマンション投資を行っているという人が増えてきています。
しかし地方であれば都心でワンルームマンションを購入する値段でいくつも戸建を購入することが出来てしまいます。
今回は戸建物件への不動産投資について解説をしていきたいと思います。
戸建物件のメリット
平均居住年数が長い
戸建物件の平均居住年数は6年前後と言われています。
戸建物件はファミリー層が入居することが多く、子供の学校の関係などでむやみに引っ越しをしないという特徴があるからです。
単身者向けの物件だと1、2年のサイクルで入居者が入れ替わるのが一般的ですが戸建物件の場合は平均して6年前後同じ入居者が物件に住んでくれるので
一度入居してもらえればかなり安定して家賃収入を得られると言えるでしょう。
逆を言えばファミリーをターゲットにしているので、近くに学校があったり立地が良くないとなかなか入居付けが難しいと言えます。
地方の物件であれば駐車場が付いているのも必須だと言えるでしょう。
関連記事：不動産投資をするなら戸建とマンションどちらが良い？
安い物件を見つけやすく、利回りが高い
戸建の場合は特に中古物件において安い物件を見つけやすいです。
というのも、集合住宅の場合は賃貸経営をしているオーナーが物件を売りに出すのが一般的ですが、
戸建物件の場合は不動産投資家だけでなく実際にその家に住んでいる人が物件を売りに出していたり、相続をしたけど持て余している物件ということで売りに出されている場合があるからです。
そういった物件の場合は売主が「早く手放してしまいたい」と思っていることも多く、物件価格が相場に比べてかなり安くなっていることが多いのです。
安い物件であれば利回りは必然的に高くなり、数年単位で回収できてしまうこともあります。
平均居住年数が長い戸建物件であれば、入居者1サイクルで回収しきってしまえるということもあるでしょう。
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戸建物件のデメリット
管理会社から嫌がられる
実際に物件の管理を管理会社にお願いしてみてわかったことなのですが、集合住宅に比べると戸建の物件というのは管理会社から嫌がられることが多いです。
というのも複数戸ある集合住宅であれば一つの建物を管理するだけで複数戸の管理手数料を取ることができます。
ですが戸建物件の場合は一つの建物を管理して一個ぶんの管理手数料しか管理会社は取ることができません。
つまり管理会社にとって戸建物件というのはコスパが非常に悪いのです。
考えてみれば当たり前のことなのですがこれは実際に物件をいくつか所有してみて管理を管理会社に委託する中で気づいたことでした。
都心部の物件であれば管理会社もたくさんありますが、地方物件の場合はお願いできる管理会社の数が限られてきます。
数えるほどしかない管理会社にたらい回しにあってしまう、ということもあるので、物件を購入する時に不動産会社に管理をお願いできるかどうかということもきちんと確認しておいた方が良いでしょう。
関連記事：不動産投資で地方物件に投資する時のメリットデメリット
入居付けが難しい
平均居住年数が長いということは逆を言うと流動性が低いということでもあります。
ファミリーはどうしても簡単に引っ越しを行わないので入居付けをするのはなかなか難しいと考えた方が良いでしょう。
物件を購入してリフォームをしてからもすぐに入居が決まるわけではないので気長に待たなくてはいけない部分があります。
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融資を受けにくい
自分で住むのではないので戸建物件を購入する時は不動産投資ローンを契約するような形になると思いますが
中古不動産の場合は融資審査が新築物件に比べると通りにくいです。
銀行の融資審査が通ったとしても返済期間が法定耐用年数の残存期間ないとなることが多いので返済期間が短くなってしまうこともあるでしょう。
無理な返済期間を設定してしまうと投資を続けるのが難しくなってしまうので、金融機関も選ぶ必要があります。
家賃リスクの分散ができない
戸建物件の場合は入居者が入るか入らないかになってしまうので、空室になってしまうと家賃はゼロになります。
複数戸ある集合住宅に比べるとここら辺はリスクになってしまう部分です。
いくつかの物件を所有する中に戸建物件も所有するという方法か、あるいは手元にそれなりに資金があって余裕がある中で投資をするという場合でないと戸建物件への投資は少しリスクが高いかもしれません。
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